Actualités

Immobilier : Ralentissement attendu après un très bon 1er semestre

par | 6 juil­let 2022 | Com­mu­niqués, Immo­bili­er

Quand l’im­mo­bili­er va, tout va, dit-on; et quand c’est l’in­verse on fait quoi ? (DR)

Knight Frank dresse le bilan du marché français de l’investissement en immo­bili­er d’entreprise à la fin du 1er semes­tre 2022. On pub­lie ce com­mu­niqué qui fait un état des lieux de la con­jonc­ture immo­bil­ière en France. 

Après un bon début d’année, l’activité est restée soutenue au 2e trimestre sur le marché de l’investissement en immo­bili­er d’entreprise. « Après 5,4 mil­liards d’euros investis en France au 1er trimestre, 5,6 mil­liards l’ont été au 2e trimestre. Ce vol­ume porte à 11 mil­liards l’ensemble des sommes engagées au 1er semes­tre 2022, soit une hausse de 20 % par rap­port à la même péri­ode l’an passé et de 15 % par rap­port à la moyenne décen­nale » annonce David Bourla, Directeur des Etudes chez Knight Frank France. Toute­fois, ce résul­tat s’explique en grande par­tie par la final­i­sa­tion de trans­ac­tions ini­tiées depuis de longs mois, dans un tout autre con­texte de marché ; il ne traduit donc pas encore l’impact sur le marché immo­bili­er de la dégra­da­tion du cli­mat économique et, surtout, de la forte remon­tée des taux d’intérêt et du resser­re­ment des con­di­tions de finance­ment. « En quelques mois, les con­di­tions de marché ont rad­i­cale­ment changé, ce qui pousse cer­tains investis­seurs à revoir leur stratégie et com­plique les négo­ci­a­tions, sur le seg­ment des grandes trans­ac­tions en par­ti­c­uli­er » pour­suit David Bourla.

L’Ile-de-France retrou­ve un peu de sa superbe

Jusqu’à présent, ce créneau de marché a été robuste avec 30 opéra­tions de plus de 100 mil­lions d’euros recen­sées au 1er semes­tre 2022 en France con­tre 22 à la même péri­ode l’an passé. Ces trois derniers mois, l’activité s’est en out­re accélérée sur le seg­ment des opéra­tions de plus de 200 mil­lions d’euros. Leur nom­bre est ain­si passé de trois au 1er trimestre à six au 2e trimestre, majori­taire­ment réal­isées au prof­it d’acquéreurs français qui ont ain­si accru leur dom­i­na­tion, représen­tant 62 % des vol­umes investis dans l’Hexagone sur l’ensemble du 1er semes­tre 2022. Par ailleurs, qua­tre des six opéra­tions de plus de 200 mil­lions d’euros du 2e trimestre con­cerne l’Ile-de-France. « La région parisi­enne a retrou­vé un peu de sa superbe au 2e trimestre 2022, voy­ant sa part pass­er de 62 % des vol­umes investis en France à la fin du mois de mars à près des deux tiers à la fin du mois de juin. Celle-ci était toute­fois de 75 % en moyenne lors des cinq années précé­dant la crise san­i­taire » rel­a­tivise David Bourla. La part des régions a quant à elle mécanique­ment bais­sé. L’activité y demeure néan­moins dynamique, avec un nom­bre rel­a­tive­ment élevé de grandes trans­ac­tions signées sur les marchés des com­merces, de l’industriel et des bureaux.

Bureau : du mieux par rap­port au trimestre précédent

Le marché des bureaux s’est redressé au 2e trimestre 2022, avec 3,4 mil­liards d’euros investis dans l’Hexagone con­tre 2,7 mil­liards au trimestre précé­dent. Sur l’ensemble du 1er semes­tre, les sommes engagées sur le marché français des bureaux s’élèvent à 6,1 mil­liards d’euros, soit une légère hausse de 2 % par rap­port au 1er semes­tre 2021 mais une baisse de 5 % par rap­port à la moyenne décen­nale et même de 16 % par rap­port aux cinq années précé­dant la crise san­i­taire. « La per­for­mance mit­igée des bureaux con­firme la ten­dance observée depuis le début de la crise san­i­taire : ces derniers ne sont plus ultra­dom­i­nants et l’activité est mieux répar­tie avec les autres class­es d’actifs. A eux deux, les com­merces et les act­ifs indus­triels n’avaient d’ailleurs, à l’exception de 2014, jamais réu­ni des vol­umes aus­si élevés au 1er semes­tre » indique David Bourla. Lors des six pre­miers mois de 2022, les bureaux n’ont ain­si représen­té « que » 55 % des sommes investies sur le marché français de l’investissement en immo­bili­er d’entreprise con­tre 70 % en moyenne depuis dix ans.

Ce ralen­tisse­ment doit toute­fois être nuancé car les per­for­mances dif­fèrent par­fois de façon impor­tante selon les secteurs géo­graphiques. Ain­si, le marché des bureaux reste très ani­mé en région, avec des vol­umes en hausse de 20 % sur un an et de plus de 50 % par rap­port à la moyenne décen­nale. Ce dynamisme tient notam­ment à la réal­i­sa­tion de très grandes opéra­tions. La ces­sion au 2e trimestre à PERIAL de la tour « La Mar­seil­laise » pour près de 250 mil­lions d’euros suc­cède ain­si à l’acquisition au trimestre précé­dent par ATREAM et PRINCIPAL GLOBAL INVESTORS des 28 000 m² de l’immeuble « Urban Gar­den » à Lyon pour 150 mil­lions env­i­ron. D’autres trans­ac­tions majeures sont atten­dues au 2nd semes­tre, à Lyon et Lille notam­ment. L’attrait crois­sant des régions est aus­si illus­tré par la mon­tée en puis­sance de métrop­o­les de moin­dre envergure.

Le bilan est plus mit­igé en Ile-de-France, où les vol­umes investis en bureaux au 1er semes­tre 2022 sont inférieurs de 2 % à ceux de la même époque l’an passé et en baisse de 14 % par rap­port à la moyenne décen­nale. Cette chute s’explique notam­ment par la faib­lesse des sommes engagées dans cer­tains pôles ter­ti­aires habituelle­ment moteurs, comme le Crois­sant Ouest où les ces­sions supérieures à 50 mil­lions d’euros se comptent sur les doigts d’une main. Ce manque de vigueur est à met­tre au regard des résul­tats du marché locatif de ce vaste secteur, pénal­isé par les straté­gies de ratio­nal­i­sa­tion des util­isa­teurs et un nom­bre restreint de grandes pris­es à bail. Les prochains mois diront si ce ralen­tisse­ment n’était que tem­po­raire : plusieurs act­ifs de grande taille ont récem­ment été mis sur le marché, dont la com­mer­cial­i­sa­tion per­me­t­tra de tester la con­fi­ance des investis­seurs et la résis­tance des prix. Les ces­sions ont égale­ment été rares à La Défense, même si l’activité loca­tive y est plus dynamique. Enfin, après un début d’année mar­qué par quelques grandes trans­ac­tions dans le Nord, les vol­umes investis n’ont pas décol­lé en 1ère Couronne et res­teront prob­a­ble­ment mod­estes en 2022. Le Nord, l’Est et le Sud, qui avaient béné­fi­cié ces dernières années de l’intérêt des investis­seurs pour les futurs hubs du Grand Paris Express et d’un nom­bre impor­tant de VEFA, voient pour le moment cet attrait faib­lir sur fond de reprise encore incom­plète du marché locatif.

« Dans ce con­texte, Paris ren­force son lead­er­ship en Ile-de-France. La cap­i­tale compte pour 51 % des sommes engagées au 1er semes­tre 2022 sur le marché fran­cilien des bureaux con­tre 35 % à la même péri­ode l’an passé. Paris béné­fi­cie pleine­ment du dynamisme de son activ­ité loca­tive et de son statut de valeur refuge, tan­dis que les arbi­trages opérés par quelques investis­seurs français ont per­mis d’alimenter le marché en grandes offres de qual­ité » analyse David Bourla. Par­mi les trans­ac­tions de bureaux supérieures à 100 mil­lions d’euros signées au 2e trimestre fig­urent ain­si les ces­sions de deux grands ensem­bles ter­ti­aires du 15e arrondisse­ment : la vente par PRIMONIAL REIM à SFL du 91–93 boule­vard Pas­teur et celle par COVIVIO à CREDIT AGRICOLE ASSURANCES de sa quote-part dans « Car­ré Suf­fren ». Les arrondisse­ments du Nord et de l’Est se sont égale­ment dis­tin­gués grâce aux deux ces­sions opérées par ICADE pour 400 mil­lions d’euros env­i­ron (GAMBETTA VILLAGE acquis par PRIMONIAL REIM, LE MILLENAIRE 4 ven­du à GCI et BLACKROCK). Dans le QCA, quelques grandes opéra­tions ont aus­si été recen­sées, à l’exemple de l’achat par M&G REAL ESTATE de « Rio » dans le 8e ou de la ces­sion à KANAM d’« Opéra Ital­iens » dans le 9e, qui ont directe­ment con­tribué à la hausse de 27 % sur un an des vol­umes investis en bureaux dans le quarti­er d’affaires.

Les com­merces, de retour au pre­mier plan

Le 2e trimestre a con­fir­mé le retour des com­merces sur le devant de la scène, mal­gré une diminu­tion de 23 % par rap­port au trimestre précé­dent. « Depuis jan­vi­er, les sommes engagées sur le marché français des com­merces totalisent plus de 2,6 mil­liards d’euros con­tre un peu moins d’1 mil­liard il y a un an. La hausse est même de 42 % par rap­port à la moyenne décen­nale, faisant du 1er semes­tre 2022 le meilleur de l’histoire pour les com­merces après la per­for­mance hors norme de 2014 qui avait vu la vente de Beau­grenelle et de grands porte­feuilles de cen­tres com­mer­ci­aux » annonce David Bourla. Alors qu’il avait atteint en 2021 son niveau le plus bas depuis 2009, l’investissement en com­merces sem­ble donc bien s’être relevé du choc créé par la crise san­i­taire grâce aux nom­breuses oppor­tu­nités offertes par cette classe d’actifs, entre biens sécurisés répon­dant à la demande de sta­bil­ité de cer­tains investis­seurs et biens à reval­oris­er offrant des ren­de­ments élevés grâce à des valeurs réa­justées. « Out­re la hausse du nom­bre total de trans­ac­tions, la répar­ti­tion équili­brée des vol­umes investis entre rues com­merçantes, parcs d’activités com­mer­ciales et cen­tres com­mer­ci­aux est égale­ment un signe posi­tif, témoignant de la pro­fondeur du marché français et de la solid­ité de la reprise » ajoute David Bourla.

Fait sig­ni­fi­catif, ces dif­férentes class­es d’actifs ont toutes été ani­mées par des ces­sions de porte­feuilles, à l’origine de 47 % des sommes engagées sur le marché français des com­merces au 1er semes­tre 2022. Plusieurs de ces opéra­tions ont été recen­sées sur le marché des parcs d’activités com­mer­ciales qui, après avoir con­nu en 2021 l’une de ses meilleures années, con­tin­ue de cap­i­talis­er sur l’attrait exer­cé auprès des investis­seurs en rai­son de sa résis­tance à la crise san­i­taire. Avec 720 mil­lions d’euros, les parcs d’activités com­mer­ciales rassem­blent ain­si 27 % des vol­umes investis sur le marché des com­merces au 1er semes­tre 2022 grâce notam­ment à quelques grandes opéra­tions dont la ces­sion d’un porte­feuille de mag­a­sins DECATHLON à BNP PARIBAS REIM. De nom­breuses ces­sions d’actifs uni­taires, retail parks de taille inter­mé­di­aire et « boîtes » ont égale­ment ani­mé le marché et con­tin­ueront de le faire ces prochains mois, plusieurs dossiers plus ou moins impor­tants étant en cours de final­i­sa­tion. « Le suc­cès des parcs d’activités com­mer­ciales devrait égale­ment per­dur­er du fait d’un posi­tion­nement bien adap­té aux restric­tions pesant actuelle­ment sur le bud­get des ménages, même si l’impact de la forte hausse du prix des car­bu­rants sur la fréquen­ta­tion des com­merces reste à mesur­er » estime David Bourla.

Mal­gré un nom­bre bien plus réduit de trans­ac­tions, les cen­tres com­mer­ci­aux et les galeries rassem­blent une part très légère­ment supérieure à celle des parcs d’activités com­mer­ciales grâce à la vente en début d’année par UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD à SOCIETE GENERALE ASSURANCES et BNP PARIBAS CARDIF de 45 % de « Car­ré Sénart » ain­si qu’à deux ces­sions sig­ni­fica­tives du 2e trimestre : la vente des « Flâner­ies » à La Roche-sur-Yon et celle par CARMILA à BATIPART et ATLAND d’un porte­feuille comp­tant plusieurs galeries. Les porte­feuilles expliquent aus­si le regain de vigueur des rues com­merçantes, avec la final­i­sa­tion de la vente de murs de GALERIES LAFAYETTE à la SOCIETE DES GRANDS MAGASINS et celle de plusieurs porte­feuilles de bou­tiques en France et à Paris, comme l’achat par SELECTIRENTE de 22 mag­a­sins situés au cœur de la cap­i­tale pour 72 mil­lions d’euros. « Ces opéra­tions ont com­pen­sé le nom­bre encore restreint de ces­sions sur les artères prime parisi­ennes qui, tra­di­tion­nelle­ment, gon­flent les sommes engagées sur le marché des pieds d’immeubles. Par­mi celles-ci, notons tout de même la vente par MARK à ALLIANZ de l’ancien Per­sh­ing Hall, 49 rue Pierre Char­ron dans le 8e, act­if mixte abri­tant le con­cept-store KITH » pré­cise David Bourla. Pour finir, l’alimentaire sus­cite tou­jours autant l’intérêt des investis­seurs en rai­son de sa résis­tance aux fluc­tu­a­tions de la con­som­ma­tion. Après avoir rassem­blé en moyenne 800 mil­lions d’euros par an depuis 2018 et près de 500 mil­lions l’an passé, ce seg­ment de marché totalise plus de 250 mil­lions d’euros au 1er semes­tre 2022, dont une majorité liée à de nou­velles ces­sions d’hypers CASINO.

Indus­triel : rythme de croisière

« Comme au 1er trimestre, le marché de l’industriel arrive der­rière les bureaux et les com­merces à la fin du 2e trimestre 2022. Ses per­for­mances se sta­bilisent néan­moins à des niveaux élevés, con­fir­mant le statut désor­mais bien établi de cette classe d’actifs dans le paysage immo­bili­er français. Ain­si, un peu plus d’1 mil­liard d’euros ont été investis sur le marché français de l’industriel au 2e trimestre, por­tant à 2,3 mil­liards l’ensemble des sommes engagées au 1er semes­tre 2022 » détaille David Bourla. Ce vol­ume équiv­aut qua­si­ment à celui du 1er semes­tre 2021 et est supérieur de 13 % à la moyenne décennale.

Comme pour les com­merces, les porte­feuilles ont joué un rôle décisif dans les bons résul­tats de l’industriel, con­cen­trant 45 % des vol­umes investis. Si la valeur de deux porte­feuilles ven­dus au 2e trimestre dépasse 150 mil­lions d’euros, aucun n’a toute­fois atteint le mon­tant de la trans­ac­tion phare du début d’année 2022 : la vente par BLACKSTONE à GLP de « Trio » pour 350 mil­lions. Dom­iné par l’activité d’investisseurs anglo-sax­ons et alle­mands, le 2e trimestre a égale­ment vu la final­i­sa­tion de plusieurs trans­ac­tions uni­taires supérieures à 50 mil­lions d’euros, notam­ment sous la forme de VEFA en blanc comme la plate­forme logis­tique de 100 000 m² à Noeux-les-Mines achetée par MACQUARIE. Cet attrait crois­sant pour l’industriel con­tin­ue de main­tenir les taux de ren­de­ment prime à leur niveau planch­er. Les prix du fonci­er sont égale­ment sous pres­sion. Plusieurs investis­seurs se posi­tion­nent en effet sur de vastes ter­rains ain­si que sur de grandes frich­es à réha­biliter afin de sécuris­er le développe­ment de nou­velles opéra­tions mal­gré l’objectif « zéro arti­fi­cial­i­sa­tion nette » (ZAN).

Quelles per­spec­tives pour les mois à venir ?

L’acquisition de biens à réha­biliter et à trans­former restera ces prochains mois l’un des moteurs du marché français, sur le seg­ment de l’immobilier indus­triel comme sur ceux des bureaux et des com­merces. « Per­me­t­tant de se con­former aux objec­tifs de développe­ment durable et de répon­dre à la demande des util­isa­teurs en adap­tant les bâti­ments aux nou­veaux usages, l’amélioration de l’existant con­stitue pour les investis­seurs l’un des grands axes de créa­tion de valeur, à l’heure où le core reste très recher­ché » explique David Bourla. L’appétit pour les act­ifs les plus sécurisés ne devrait pas faib­lir. De fait, le ralen­tisse­ment de la crois­sance économique et les dif­fi­cultés crois­santes de tré­sorerie des entre­pris­es pour­raient frag­ilis­er les marchés locat­ifs, ce qui aug­mentera l’aversion au risque des investis­seurs. Plusieurs autres ten­dances observées depuis le début de la crise san­i­taire seront con­fortées, qu’il s’agisse du rééquili­brage de l’activité entre l’Ile-de-France et les régions ou de l’accélération des straté­gies de diver­si­fi­ca­tion au prof­it d’actifs alter­nat­ifs et défen­sifs comme l’immobilier résidentiel.

L’appétit pour le core pour­rait main­tenir la pres­sion sur les taux de ren­de­ment prime. Toute­fois, la hausse bru­tale des taux d’intérêt et la flam­bée de l’inflation annon­cent un mou­ve­ment de repric­ing dont la portée est encore dif­fi­cile à éval­uer. « Dans ce con­texte très incer­tain et face aux per­spec­tives de réa­juste­ment des valeurs, nous sommes entrés depuis quelques semaines dans une péri­ode d’attentisme mar­qué. Les investis­seurs remet­tent en effet à plat leur stratégie de ces­sion ou d’acquisition pour l’adapter au change­ment rad­i­cal d’environnement financier, ce qui a d’ores et déjà con­duit cer­tains vendeurs à retir­er leur offre du marché. Un ralen­tisse­ment de l’activité est donc prob­a­ble, après un 1er semes­tre qui restera néan­moins comme l’un des meilleurs de l’histoire » con­clut David Bourla.

 

LE PANIER DU MARCHÉ JOEL PICARD LES MERCREDI ET SAMEDI AU 74 RUE PAUL DOUMER À TRIEL-SUR-SEINE

RÉSERVATION LA VEILLE AVANT 15 HEURES AU
07 67 53 45 63 (cliquez)

Municipales 2020