Knight Frank dresse le bilan du mar­ché fran­çais de l’investissement en immo­bi­lier d’entreprise à la fin du 1er semestre 2022. On publie ce com­mu­ni­qué qui fait un état des lieux de la conjonc­ture immo­bi­lière en France. 

Après un bon début d’année, l’activité est res­tée sou­te­nue au 2e tri­mestre sur le mar­ché de l’investissement en immo­bi­lier d’entreprise. « Après 5,4 mil­liards d’euros inves­tis en France au 1er tri­mestre, 5,6 mil­liards l’ont été au 2e tri­mestre. Ce volume porte à 11 mil­liards l’ensemble des sommes enga­gées au 1er semestre 2022, soit une hausse de 20 % par rap­port à la même période l’an pas­sé et de 15 % par rap­port à la moyenne décen­nale » annonce David Bour­la, Direc­teur des Etudes chez Knight Frank France. Tou­te­fois, ce résul­tat s’explique en grande par­tie par la fina­li­sa­tion de tran­sac­tions ini­tiées depuis de longs mois, dans un tout autre contexte de mar­ché ; il ne tra­duit donc pas encore l’impact sur le mar­ché immo­bi­lier de la dégra­da­tion du cli­mat éco­no­mique et, sur­tout, de la forte remon­tée des taux d’intérêt et du res­ser­re­ment des condi­tions de finan­ce­ment. « En quelques mois, les condi­tions de mar­ché ont radi­ca­le­ment chan­gé, ce qui pousse cer­tains inves­tis­seurs à revoir leur stra­té­gie et com­plique les négo­cia­tions, sur le seg­ment des grandes tran­sac­tions en par­ti­cu­lier » pour­suit David Bour­la.

L’Ile-de-France retrouve un peu de sa superbe

Jusqu’à pré­sent, ce cré­neau de mar­ché a été robuste avec 30 opé­ra­tions de plus de 100 mil­lions d’euros recen­sées au 1er semestre 2022 en France contre 22 à la même période l’an pas­sé. Ces trois der­niers mois, l’activité s’est en outre accé­lé­rée sur le seg­ment des opé­ra­tions de plus de 200 mil­lions d’euros. Leur nombre est ain­si pas­sé de trois au 1er tri­mestre à six au 2e tri­mestre, majo­ri­tai­re­ment réa­li­sées au pro­fit d’acquéreurs fran­çais qui ont ain­si accru leur domi­na­tion, repré­sen­tant 62 % des volumes inves­tis dans l’Hexagone sur l’ensemble du 1er semestre 2022. Par ailleurs, quatre des six opé­ra­tions de plus de 200 mil­lions d’euros du 2e tri­mestre concerne l’Ile-de-France. « La région pari­sienne a retrou­vé un peu de sa superbe au 2e tri­mestre 2022, voyant sa part pas­ser de 62 % des volumes inves­tis en France à la fin du mois de mars à près des deux tiers à la fin du mois de juin. Celle-ci était tou­te­fois de 75 % en moyenne lors des cinq années pré­cé­dant la crise sani­taire » rela­ti­vise David Bour­la. La part des régions a quant à elle méca­ni­que­ment bais­sé. L’activité y demeure néan­moins dyna­mique, avec un nombre rela­ti­ve­ment éle­vé de grandes tran­sac­tions signées sur les mar­chés des com­merces, de l’industriel et des bureaux.

Bureau : du mieux par rap­port au tri­mestre pré­cé­dent

Le mar­ché des bureaux s’est redres­sé au 2e tri­mestre 2022, avec 3,4 mil­liards d’euros inves­tis dans l’Hexagone contre 2,7 mil­liards au tri­mestre pré­cé­dent. Sur l’ensemble du 1er semestre, les sommes enga­gées sur le mar­ché fran­çais des bureaux s’élèvent à 6,1 mil­liards d’euros, soit une légère hausse de 2 % par rap­port au 1er semestre 2021 mais une baisse de 5 % par rap­port à la moyenne décen­nale et même de 16 % par rap­port aux cinq années pré­cé­dant la crise sani­taire. « La per­for­mance miti­gée des bureaux confirme la ten­dance obser­vée depuis le début de la crise sani­taire : ces der­niers ne sont plus ultra­do­mi­nants et l’activité est mieux répar­tie avec les autres classes d’actifs. A eux deux, les com­merces et les actifs indus­triels n’avaient d’ailleurs, à l’exception de 2014, jamais réuni des volumes aus­si éle­vés au 1er semestre » indique David Bour­la. Lors des six pre­miers mois de 2022, les bureaux n’ont ain­si repré­sen­té « que » 55 % des sommes inves­ties sur le mar­ché fran­çais de l’investissement en immo­bi­lier d’entreprise contre 70 % en moyenne depuis dix ans.

Ce ralen­tis­se­ment doit tou­te­fois être nuan­cé car les per­for­mances dif­fèrent par­fois de façon impor­tante selon les sec­teurs géo­gra­phiques. Ain­si, le mar­ché des bureaux reste très ani­mé en région, avec des volumes en hausse de 20 % sur un an et de plus de 50 % par rap­port à la moyenne décen­nale. Ce dyna­misme tient notam­ment à la réa­li­sa­tion de très grandes opé­ra­tions. La ces­sion au 2e tri­mestre à PERIAL de la tour « La Mar­seillaise » pour près de 250 mil­lions d’euros suc­cède ain­si à l’acquisition au tri­mestre pré­cé­dent par ATREAM et PRINCIPAL GLOBAL INVESTORS des 28 000 m² de l’immeuble « Urban Gar­den » à Lyon pour 150 mil­lions envi­ron. D’autres tran­sac­tions majeures sont atten­dues au 2nd semestre, à Lyon et Lille notam­ment. L’attrait crois­sant des régions est aus­si illus­tré par la mon­tée en puis­sance de métro­poles de moindre enver­gure.

Le bilan est plus miti­gé en Ile-de-France, où les volumes inves­tis en bureaux au 1er semestre 2022 sont infé­rieurs de 2 % à ceux de la même époque l’an pas­sé et en baisse de 14 % par rap­port à la moyenne décen­nale. Cette chute s’explique notam­ment par la fai­blesse des sommes enga­gées dans cer­tains pôles ter­tiaires habi­tuel­le­ment moteurs, comme le Crois­sant Ouest où les ces­sions supé­rieures à 50 mil­lions d’euros se comptent sur les doigts d’une main. Ce manque de vigueur est à mettre au regard des résul­tats du mar­ché loca­tif de ce vaste sec­teur, péna­li­sé par les stra­té­gies de ratio­na­li­sa­tion des uti­li­sa­teurs et un nombre res­treint de grandes prises à bail. Les pro­chains mois diront si ce ralen­tis­se­ment n’était que tem­po­raire : plu­sieurs actifs de grande taille ont récem­ment été mis sur le mar­ché, dont la com­mer­cia­li­sa­tion per­met­tra de tes­ter la confiance des inves­tis­seurs et la résis­tance des prix. Les ces­sions ont éga­le­ment été rares à La Défense, même si l’activité loca­tive y est plus dyna­mique. Enfin, après un début d’année mar­qué par quelques grandes tran­sac­tions dans le Nord, les volumes inves­tis n’ont pas décol­lé en 1ère Cou­ronne et res­te­ront pro­ba­ble­ment modestes en 2022. Le Nord, l’Est et le Sud, qui avaient béné­fi­cié ces der­nières années de l’intérêt des inves­tis­seurs pour les futurs hubs du Grand Paris Express et d’un nombre impor­tant de VEFA, voient pour le moment cet attrait fai­blir sur fond de reprise encore incom­plète du mar­ché loca­tif.

« Dans ce contexte, Paris ren­force son lea­der­ship en Ile-de-France. La capi­tale compte pour 51 % des sommes enga­gées au 1er semestre 2022 sur le mar­ché fran­ci­lien des bureaux contre 35 % à la même période l’an pas­sé. Paris béné­fi­cie plei­ne­ment du dyna­misme de son acti­vi­té loca­tive et de son sta­tut de valeur refuge, tan­dis que les arbi­trages opé­rés par quelques inves­tis­seurs fran­çais ont per­mis d’alimenter le mar­ché en grandes offres de qua­li­té » ana­lyse David Bour­la. Par­mi les tran­sac­tions de bureaux supé­rieures à 100 mil­lions d’euros signées au 2e tri­mestre figurent ain­si les ces­sions de deux grands ensembles ter­tiaires du 15e arron­dis­se­ment : la vente par PRIMONIAL REIM à SFL du 91–93 bou­le­vard Pas­teur et celle par COVIVIO à CREDIT AGRICOLE ASSURANCES de sa quote-part dans « Car­ré Suf­fren ». Les arron­dis­se­ments du Nord et de l’Est se sont éga­le­ment dis­tin­gués grâce aux deux ces­sions opé­rées par ICADE pour 400 mil­lions d’euros envi­ron (GAMBETTA VILLAGE acquis par PRIMONIAL REIM, LE MILLENAIRE 4 ven­du à GCI et BLACKROCK). Dans le QCA, quelques grandes opé­ra­tions ont aus­si été recen­sées, à l’exemple de l’achat par M&G REAL ESTATE de « Rio » dans le 8e ou de la ces­sion à KANAM d’« Opé­ra Ita­liens » dans le 9e, qui ont direc­te­ment contri­bué à la hausse de 27 % sur un an des volumes inves­tis en bureaux dans le quar­tier d’affaires.

Les com­merces, de retour au pre­mier plan

Le 2e tri­mestre a confir­mé le retour des com­merces sur le devant de la scène, mal­gré une dimi­nu­tion de 23 % par rap­port au tri­mestre pré­cé­dent. « Depuis jan­vier, les sommes enga­gées sur le mar­ché fran­çais des com­merces tota­lisent plus de 2,6 mil­liards d’euros contre un peu moins d’1 mil­liard il y a un an. La hausse est même de 42 % par rap­port à la moyenne décen­nale, fai­sant du 1er semestre 2022 le meilleur de l’histoire pour les com­merces après la per­for­mance hors norme de 2014 qui avait vu la vente de Beau­gre­nelle et de grands por­te­feuilles de centres com­mer­ciaux » annonce David Bour­la. Alors qu’il avait atteint en 2021 son niveau le plus bas depuis 2009, l’investissement en com­merces semble donc bien s’être rele­vé du choc créé par la crise sani­taire grâce aux nom­breuses oppor­tu­ni­tés offertes par cette classe d’actifs, entre biens sécu­ri­sés répon­dant à la demande de sta­bi­li­té de cer­tains inves­tis­seurs et biens à reva­lo­ri­ser offrant des ren­de­ments éle­vés grâce à des valeurs réajus­tées. « Outre la hausse du nombre total de tran­sac­tions, la répar­ti­tion équi­li­brée des volumes inves­tis entre rues com­mer­çantes, parcs d’activités com­mer­ciales et centres com­mer­ciaux est éga­le­ment un signe posi­tif, témoi­gnant de la pro­fon­deur du mar­ché fran­çais et de la soli­di­té de la reprise » ajoute David Bour­la.

Fait signi­fi­ca­tif, ces dif­fé­rentes classes d’actifs ont toutes été ani­mées par des ces­sions de por­te­feuilles, à l’origine de 47 % des sommes enga­gées sur le mar­ché fran­çais des com­merces au 1er semestre 2022. Plu­sieurs de ces opé­ra­tions ont été recen­sées sur le mar­ché des parcs d’activités com­mer­ciales qui, après avoir connu en 2021 l’une de ses meilleures années, conti­nue de capi­ta­li­ser sur l’attrait exer­cé auprès des inves­tis­seurs en rai­son de sa résis­tance à la crise sani­taire. Avec 720 mil­lions d’euros, les parcs d’activités com­mer­ciales ras­semblent ain­si 27 % des volumes inves­tis sur le mar­ché des com­merces au 1er semestre 2022 grâce notam­ment à quelques grandes opé­ra­tions dont la ces­sion d’un por­te­feuille de maga­sins DECATHLON à BNP PARIBAS REIM. De nom­breuses ces­sions d’actifs uni­taires, retail parks de taille inter­mé­diaire et « boîtes » ont éga­le­ment ani­mé le mar­ché et conti­nue­ront de le faire ces pro­chains mois, plu­sieurs dos­siers plus ou moins impor­tants étant en cours de fina­li­sa­tion. « Le suc­cès des parcs d’activités com­mer­ciales devrait éga­le­ment per­du­rer du fait d’un posi­tion­ne­ment bien adap­té aux res­tric­tions pesant actuel­le­ment sur le bud­get des ménages, même si l’impact de la forte hausse du prix des car­bu­rants sur la fré­quen­ta­tion des com­merces reste à mesu­rer » estime David Bour­la.

Mal­gré un nombre bien plus réduit de tran­sac­tions, les centres com­mer­ciaux et les gale­ries ras­semblent une part très légè­re­ment supé­rieure à celle des parcs d’activités com­mer­ciales grâce à la vente en début d’année par UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD à SOCIETE GENERALE ASSURANCES et BNP PARIBAS CARDIF de 45 % de « Car­ré Sénart » ain­si qu’à deux ces­sions signi­fi­ca­tives du 2e tri­mestre : la vente des « Flâ­ne­ries » à La Roche-sur-Yon et celle par CARMILA à BATIPART et ATLAND d’un por­te­feuille comp­tant plu­sieurs gale­ries. Les por­te­feuilles expliquent aus­si le regain de vigueur des rues com­mer­çantes, avec la fina­li­sa­tion de la vente de murs de GALERIES LAFAYETTE à la SOCIETE DES GRANDS MAGASINS et celle de plu­sieurs por­te­feuilles de bou­tiques en France et à Paris, comme l’achat par SELECTIRENTE de 22 maga­sins situés au cœur de la capi­tale pour 72 mil­lions d’euros. « Ces opé­ra­tions ont com­pen­sé le nombre encore res­treint de ces­sions sur les artères prime pari­siennes qui, tra­di­tion­nel­le­ment, gonflent les sommes enga­gées sur le mar­ché des pieds d’immeubles. Par­mi celles-ci, notons tout de même la vente par MARK à ALLIANZ de l’ancien Per­shing Hall, 49 rue Pierre Char­ron dans le 8e, actif mixte abri­tant le concept-store KITH » pré­cise David Bour­la. Pour finir, l’alimentaire sus­cite tou­jours autant l’intérêt des inves­tis­seurs en rai­son de sa résis­tance aux fluc­tua­tions de la consom­ma­tion. Après avoir ras­sem­blé en moyenne 800 mil­lions d’euros par an depuis 2018 et près de 500 mil­lions l’an pas­sé, ce seg­ment de mar­ché tota­lise plus de 250 mil­lions d’euros au 1er semestre 2022, dont une majo­ri­té liée à de nou­velles ces­sions d’hypers CASINO.

Indus­triel : rythme de croi­sière

« Comme au 1er tri­mestre, le mar­ché de l’industriel arrive der­rière les bureaux et les com­merces à la fin du 2e tri­mestre 2022. Ses per­for­mances se sta­bi­lisent néan­moins à des niveaux éle­vés, confir­mant le sta­tut désor­mais bien éta­bli de cette classe d’actifs dans le pay­sage immo­bi­lier fran­çais. Ain­si, un peu plus d’1 mil­liard d’euros ont été inves­tis sur le mar­ché fran­çais de l’industriel au 2e tri­mestre, por­tant à 2,3 mil­liards l’ensemble des sommes enga­gées au 1er semestre 2022 » détaille David Bour­la. Ce volume équi­vaut qua­si­ment à celui du 1er semestre 2021 et est supé­rieur de 13 % à la moyenne décen­nale.

Comme pour les com­merces, les por­te­feuilles ont joué un rôle déci­sif dans les bons résul­tats de l’industriel, concen­trant 45 % des volumes inves­tis. Si la valeur de deux por­te­feuilles ven­dus au 2e tri­mestre dépasse 150 mil­lions d’euros, aucun n’a tou­te­fois atteint le mon­tant de la tran­sac­tion phare du début d’année 2022 : la vente par BLACKSTONE à GLP de « Trio » pour 350 mil­lions. Domi­né par l’activité d’investisseurs anglo-saxons et alle­mands, le 2e tri­mestre a éga­le­ment vu la fina­li­sa­tion de plu­sieurs tran­sac­tions uni­taires supé­rieures à 50 mil­lions d’euros, notam­ment sous la forme de VEFA en blanc comme la pla­te­forme logis­tique de 100 000 m² à Noeux-les-Mines ache­tée par MACQUARIE. Cet attrait crois­sant pour l’industriel conti­nue de main­te­nir les taux de ren­de­ment prime à leur niveau plan­cher. Les prix du fon­cier sont éga­le­ment sous pres­sion. Plu­sieurs inves­tis­seurs se posi­tionnent en effet sur de vastes ter­rains ain­si que sur de grandes friches à réha­bi­li­ter afin de sécu­ri­ser le déve­lop­pe­ment de nou­velles opé­ra­tions mal­gré l’objectif « zéro arti­fi­cia­li­sa­tion nette » (ZAN).

Quelles pers­pec­tives pour les mois à venir ?

L’acquisition de biens à réha­bi­li­ter et à trans­for­mer res­te­ra ces pro­chains mois l’un des moteurs du mar­ché fran­çais, sur le seg­ment de l’immobilier indus­triel comme sur ceux des bureaux et des com­merces. « Per­met­tant de se confor­mer aux objec­tifs de déve­lop­pe­ment durable et de répondre à la demande des uti­li­sa­teurs en adap­tant les bâti­ments aux nou­veaux usages, l’amélioration de l’existant consti­tue pour les inves­tis­seurs l’un des grands axes de créa­tion de valeur, à l’heure où le core reste très recher­ché » explique David Bour­la. L’appétit pour les actifs les plus sécu­ri­sés ne devrait pas fai­blir. De fait, le ralen­tis­se­ment de la crois­sance éco­no­mique et les dif­fi­cul­tés crois­santes de tré­so­re­rie des entre­prises pour­raient fra­gi­li­ser les mar­chés loca­tifs, ce qui aug­men­te­ra l’aversion au risque des inves­tis­seurs. Plu­sieurs autres ten­dances obser­vées depuis le début de la crise sani­taire seront confor­tées, qu’il s’agisse du rééqui­li­brage de l’activité entre l’Ile-de-France et les régions ou de l’accélération des stra­té­gies de diver­si­fi­ca­tion au pro­fit d’actifs alter­na­tifs et défen­sifs comme l’immobilier rési­den­tiel.

L’appétit pour le core pour­rait main­te­nir la pres­sion sur les taux de ren­de­ment prime. Tou­te­fois, la hausse bru­tale des taux d’intérêt et la flam­bée de l’inflation annoncent un mou­ve­ment de repri­cing dont la por­tée est encore dif­fi­cile à éva­luer. « Dans ce contexte très incer­tain et face aux pers­pec­tives de réajus­te­ment des valeurs, nous sommes entrés depuis quelques semaines dans une période d’attentisme mar­qué. Les inves­tis­seurs remettent en effet à plat leur stra­té­gie de ces­sion ou d’acquisition pour l’adapter au chan­ge­ment radi­cal d’environnement finan­cier, ce qui a d’ores et déjà conduit cer­tains ven­deurs à reti­rer leur offre du mar­ché. Un ralen­tis­se­ment de l’activité est donc pro­bable, après un 1er semestre qui res­te­ra néan­moins comme l’un des meilleurs de l’histoire » conclut David Bour­la.