Jeux Olym­piques : « ne congé­diez pas votre loca­taire pour louer l’appartement à des tou­ristes ! » est le conseil de Laurent Dubois, fon­da­teur de Monsuperlocataire.fr L’Agence dépar­te­men­tale d’Information sur le Loge­ment de Paris (Adil 75) a noté une aug­men­ta­tion impor­tante du nombre de congés illé­gaux (18 % en 2022 contre 28 % sur la période sep­tembre 2023/mars 2024), déli­vrés par des pro­prié­taires au mieux mal infor­més…

 En cause, l’approche des Jeux Olym­piques et Para­lym­piques et les gains impor­tants escomp­tés par cer­tains bailleurs grâce à la mise en loca­tion de courte durée (nui­tée ou semaine) d’un loge­ment habi­tuel­le­ment loué, vide mais sur­tout meu­blé, à titre de rési­dence prin­ci­pale. Nous consta­tons un cruel manque d’information chez Monsuperlocataire.fr, que ce soit côté pro­prié­taires et côté loca­taires. Que peut faire mon pro­prié­taire ? Quels risques j’encours si je donne congé à mon loca­taire pour loger des tou­ristes en courte durée ?

Un gain objec­tif mais une stra­té­gie ris­quée

En effet, un appar­te­ment meu­blé à usage de rési­dence prin­ci­pale dans le 18e arron­dis­se­ment de Paris loué 1 400 €/mois pour­ra trou­ver pre­neur autour de 250 €/nuit durant la période olym­pique. Soit un gain de 3 250 € en quelques semaines à peine. Mais il s’agit d’un très mau­vais calcul…En effet, un congé frau­du­leux est enta­ché de nul­li­té et le bailleur peut se voir condam­né à payer une amende pou­vant atteindre 6 000 € maxi­mum (15 000 € pour une per­sonne morale, type SCI). Rap­pe­lons que le congé ne peut être signi­fié qu’à l’échéance du bail (trois ou six ans) dans trois cas pré­cis, pré­vus à l’article 15 (loca­tion nue) ou 25–8 (meu­blée) de la loi du 6 juillet 1989 : • S’il sou­haite vendre le loge­ment, en loca­tion nue le loca­taire dis­pose d’un droit de pré­emp­tion ;
• S’il sou­haite l’occuper lui-même à titre de rési­dence prin­ci­pale ou y loger un membre de sa famille ;
• S’il peut jus­ti­fier d’un motif légi­time et sérieux comme un man­que­ment du loca­taire à ses obli­ga­tions.

De plus comme le dit l’adage, « on sait qui l’on quitte, on ne sait pas qui l’on prend ». S’il ne fait aucun doute que, pas­sée la période olym­pique, les bailleurs retrou­ve­ront sans dif­fi­cul­té un nou­veau loca­taire, compte tenu de la ten­sion loca­tive actuelle, rien ne prouve que ce der­nier soit aus­si bon payeur que le pré­cé­dent. Le meu­blé sai­son­nier très enca­dré à Paris et sa pre­mière cou­ronne Louer en meu­blé sai­son­nier à Paris et en pre­mière cou­ronne un bien qui est votre rési­dence prin­ci­pale – que vous en soyez pro­prié­taire ou loca­taire – est auto­ri­sé sans for­ma­li­tés dans la limite de 120 jours par an. Mais atten­tion, si vous êtes pro­prié­taire bailleur et que vous sou­hai­tez louer en meu­blé sai­son­nier il vous fau­dra effec­tuer une demande de chan­ge­ment d’usage en Mai­rie car un meu­blé tou­ris­tique n’est plus consi­dé­ré comme un loge­ment.

Des forts risque d’a­mendes

Dans cer­taines villes qui sou­haitent maî­tri­ser la pro­li­fé­ra­tion des loge­ments “Airbnb” et main­te­nir un équi­libre entre le parc rési­den­tiel et les loge­ments de tou­risme, cette auto­ri­sa­tion pour­ra être assor­tie d’une com­pen­sa­tion. C’est le cas de Paris. Ne pas res­pec­ter cette obli­ga­tion est pas­sible d’une amende pou­vant aller jus­qu’à 50 000 €. La remise en l’é­tat ini­tial du loge­ment et une astreinte de 1 000 € par jour et par m2 peuvent aus­si être ordon­nées. Au final, le « jeu » n’en vaut vrai­ment pas la chan­delle ! Exemple Pour un appar­te­ment de 2 pièces de 42 m² loué meu­blé dans le 18e arron­dis­se­ment de Paris pour un loyer de 1 400 € charges com­prises :
- En loca­tion clas­sique : le pro­prié­taire gagne 1 400€/mois avant impôt
- En don­nant congés à son loca­taire pour louer pen­dant les JO, son loyer passe à 1 750€/semaine sur une base de 250€ / nuit soit 7 750€ pour 1 mois (avec un taux d’oc­cu­pa­tion à 100%).

Le gain sup­plé­men­taire poten­tiel est donc de 6 350€ avant impôt (7 750€ ‑1400€), mais en cas d’amende, pour avoir don­né congés illé­ga­le­ment : 6 350€ – 6 000€ = 350€ de gain, sans prendre le coût du délai de relo­ca­tion à la fin de la période olym­pique (envi­ron 15 jours, soit 700 € de loyer non per­çu durant cette période de vacance) et les éven­tuels frais pour de petits tra­vaux (1 000 €) Mais ce n’est pas tout… Le bailleur s’ex­pose aus­si à d’autres amendes : 450 € pour non-décla­ra­tion en mai­rie, 5 000 € pour défaut d’en­re­gis­tre­ment et 50 000 € pour ne pas avoir deman­dé un chan­ge­ment d’u­sage. Soit un manque à gagner qui peut atteindre… 55 100 € !

L’alternative existe
Un outil Inter­net à venir pro­chai­ne­ment sur Monsuperlocataire.fr sera lan­cé pour conten­ter les dif­fé­rentes par­ties. Grâce à un accord tem­po­raire signé, pro­prié­taires et loca­taires pour­ront par­ta­ger les béné­fices de cet évè­ne­ment mon­dial.  ce start-up créée en 2021, est un site inter­net dédié à la mise en rela­tion des bailleurs et des loca­taires et pen­sé comme un outil inédit per­met­tant de sim­pli­fier la réa­li­sa­tion de toutes les démarches liées à la loca­tion (avant, pen­dant et après) via une seule et unique pla­te­forme, de l’administratif au rela­tion­nel en pas­sant par la ges­tion glo­bale. Il a pour buts prin­ci­paux le regrou­pe­ment d’annonces immo­bi­lières pour faci­li­ter la quête de loge­ments, la sélec­tion assi­due des can­di­dats pour faci­li­ter la quête de loca­taires, mais aus­si l’accès à divers ser­vices logis­tiques. Il sert donc à la fois aux pro­prié­taires bailleurs, aux loca­taires, aux pro­fes­sion­nels de l’immobilier mais aus­si à cer­tains arti­sans. Grâce à un panel com­plet de fonc­tion­na­li­tés,

Monsuperlocataire.fr est donc un ins­tru­ment pré­cieux notam­ment pour créer des dos­siers « béton », créer des annonces lim­pides et relayer des annonces afin de déni­cher des loca­taires pour des clients. Laurent Dubois, son fon­da­teur, a pour ambi­tion de faire de ce jeune site le plus ache­vé en la matière et sur­tout le plus facile à uti­li­ser. C’est pour­quoi il est régu­liè­re­ment étof­fé et per­fec­tion­né par l’ajout de nou­veaux ser­vices et l’amélioration de l’expérience uti­li­sa­teur. Ini­tia­le­ment struc­tu­ré autour de deux pôles de ser­vices des­ti­nés aux loca­taires et pro­prié­taires, le site a par exemple, récem­ment, enri­chi son offre pour les pro­prié­taires en lan­çant un outil de ges­tion loca­tive.