En ce début d’année, Vous­fi­nan­cer, réseau de cour­tage en cré­dit, a rele­vé 5 bonnes nou­velles sur le front du cré­dit immo­bi­lier pour ceux qui ont un pro­jet… Taux d’usure, début de ten­dance bais­sière, allon­ge­ment des durées, assou­plis­se­ment pour les inves­tis­se­ments loca­tifs et prêt à taux boni­fiés : l’année 2024 démarre mieux que la pré­cé­dente ! Tour d’horizon des 5 rai­sons qui per­mettent de démar­rer l’année avec opti­misme !

1) Quelques nou­velles baisses de taux en jan­vier !

En jan­vier, l’amélioration des condi­tions de cré­dit se pour­suit : comme en décembre, la plu­part des grilles de taux reçues sont soit stables, soit en baisse, de 0,15 à 0,40 point ! En jan­vier, de nou­velles banques cherchent ain­si à se « repo­si­tion­ner » face à la concur­rence en bais­sant leurs taux, comme deux banques natio­nales l’avaient déjà fait décembre, peu après leur retour sur le mar­ché.

« En ce début d’année 2024, la ten­dance à sta­bi­li­sa­tion des taux de cré­dit se confirme avec la plu­part des barèmes reçus stables et même en baisse pour cer­tains. Il est tou­te­fois encore trop tôt pour par­ler d’un mou­ve­ment géné­ra­li­sé de baisse des taux… Il s’agit plu­tôt d’un effet du retour de la concur­rence inter­ban­caire qui conduit les banques à se repo­si­tion­ner en pro­po­sant des taux plus attrac­tifs, même s’ils sont encore pour la plu­part éle­vés. Ce n’est encore qu’un début de ten­dance, mais c’est très posi­tif : deux mois sans hausse de taux, c’est du jamais vu depuis l’année 2021 ! » explique Julie Bachet, direc­trice géné­rale de Vous­fi­nan­cer.

En moyenne il est actuel­le­ment pos­sible d’emprunter à 4 % sur 15 ans, 4,2 % sur 20 ans et 4,50 % sur 25 ans, mais avec des écarts de taux impor­tants d’un pro­fil à l’autre, et d’une banque à l’autre, en fonc­tion de leur poli­tique com­mer­ciale.

Autre signe posi­tif notable en jan­vier : la pos­si­bi­li­té d’obtenir des décotes de taux. En plus de taux de cré­dit sou­vent en baisse, les banques pra­tiquent à nou­veau au cas par cas des réduc­tions de taux sup­plé­men­taires en fonc­tion des reve­nus de l’emprunteur mais éga­le­ment de la rela­tion qu’il va mettre en place avec la banque…De quoi obte­nir encore 0,15 ou 0,20 point de moins sur le taux !

2) Des taux d’usure qui ne sont plus blo­quants

Les nou­veaux taux d’usure pour l’année 2024 ont été publiés fin décembre. Ils res­te­ront en vigueur jus­qu’au 31 mars 2024, la révi­sion men­suelle ayant, comme pré­vu, pris fin en décembre dans un contexte ne jus­ti­fiant pas sa pro­lon­ga­tion.

Sur 20 ans et plus, la durée des prêts la plus répan­due, ils atteignent désor­mais 6,29 %, en hausse de 0,18 point par rap­port à décembre. Sur un an, par rap­port à jan­vier 2023, les taux d’usure ont ain­si aug­men­té de près de 3 points (2,72 points), pas­sant de 3,57 % à 6,29 %… Une remon­tée très rapide qui n’aurait pas été pos­sible en gar­dant un rythme de révi­sion tri­mes­trielle.

« En un an, les taux d’usure ont aug­men­té de près de 3 points quand les taux de cré­dit hors assu­rance ont aug­men­té de 2 points. La révi­sion men­suelle a donc eu un impact très posi­tif car l’écart est désor­mais suf­fi­sam­ment impor­tant et les taux d’usure suf­fi­sam­ment hauts pour ne plus être blo­quants. Résul­tats, depuis main­te­nant 3 mois, les banques peuvent à nou­veau prê­ter tout en déga­geant de la ren­ta­bi­li­té sur les cré­dits accor­dés et sont donc de retour sur le mar­ché ! Pour les pro­chains mois, dans un contexte de sta­bi­li­sa­tion, voire de baisses des taux, les taux d’usure, même à nou­veau révi­sés tous les tri­mestres seule­ment, ne devraient plus poser de pro­blème ! » ana­lyse San­drine Allo­nier, porte-parole de Vous­fi­nan­cer.

3) Encore plus de prêts à taux boni­fiés dans les banques

C’était le sou­hait de Bru­no Lemaire, c’est désor­mais une réa­li­té dans la plu­part des banques : la majo­ri­té des éta­blis­se­ments de cré­dit pro­posent désor­mais le dou­ble­ment du prêt à taux zéro, en accor­dant un cré­dit à 0 % pla­fon­né à 20 000 ou 25 000 €, sur 20 ou 25 ans maxi­mum selon les banques. Une bonne nou­velle pour les emprun­teurs qui peuvent ain­si béné­fi­cier d’une enve­loppe sup­plé­men­taire de cré­dit à 0 % et faire ain­si bais­ser le coût total de leur cré­dit.

Par exemple : emprun­ter 200 000 €, sans prêt à taux zéro, à 4 % sur 20 ans, coûte 90 870 €. Pou­voir béné­fi­cier d’un prêt de 20 000 € à 0 % per­met d’emprunt 180 000 € à 4 % et de réduire ain­si le coût du cré­dit à 81 780 € soit 9 000 € de moins, et l’équivalent du coût d’un cré­dit à 3,60 %, soit une baisse de taux de 0,40 point !

Par ailleurs, beau­coup de banques pro­posent aus­si des prêts à taux boni­fiés pour les pri­mo-accé­dants qui ne sont pas éli­gibles au PTZ, pour des mon­tants de 50 000 € maxi­mum, à des taux allant de 0 % à 3,5 %, sous condi­tions d’âge, de tra­vaux ou d’un bon DPE par exemple !

« Ces prêts ont un impact non négli­geable sur le cout du cré­dit, d’autant qu’ils sont cumu­lables. Il est fré­quent que nous pro­po­sions des prêts avec plu­sieurs lignes à des taux dif­fé­rents : le prêt prin­ci­pal, le PTZ et un prêt boni­fié com­plé­men­taire, avec un vrai impact sur le coût du cré­dit, mais aus­si le taux d’endettement lorsqu’un lis­sage est pos­sible ! » explique Julie Bachet.

4) Le finan­ce­ment des inves­tis­se­ments loca­tifs de nou­veau pos­sible dans les banques

Alors qu’en 2023 la plu­part des banques avaient fer­mé le robi­net du cré­dit ou tout du moins limi­té l’octroi des cré­dits à leurs propres clients pour l’achat de leur rési­dence prin­ci­pale, depuis quelques semaines, elles ont levé les res­tric­tions et acceptent à nou­veau de finan­cer les pro­jets d’achat de rési­dence secon­daire ou d’investissement loca­tif. Atten­tion tou­te­fois, pour ces pro­jets, dans cer­taines banques, la durée des cré­dits peut être limi­tée à 20 ans et le taux majo­ré de 0,10 point. « Les banques acceptent à nou­veau les dos­siers d’investissement loca­tif, ce qui n’était plus le cas en 2023, mais elles res­tent très atten­tives à l’endettement et à la qua­li­té éner­gé­tique du bien pour la prise en compte des loyers futurs. En outre, elles demandent la domi­ci­lia­tion des reve­nus… » explique San­drine Allo­nier.

5) L’al­lon­ge­ment des durées de cré­dit et même le retour des prêts à 30 ans dans une banque

C’est une déci­sion du 18 décembre 2023 du Haut Conseil de la sta­bi­li­té finan­cière, parue au Jour­nal offi­ciel du 24 décembre 2023 : il est désor­mais pos­si­bi­li­té d’emprunter sur 27 ans maxi­mum, au lieu de 25 ans pour l’achat d’un bien avec des tra­vaux équi­va­lents à 10 % du mon­tant du bien. Une bonne nou­velle pour les pri­mo-accé­dants notam­ment qui vont pou­voir ain­si béné­fi­cier d’un allon­ge­ment de durée, avec un impact sur leur endet­te­ment.

Dans la lignée de cette mesure, une banque vient d’annoncer la réou­ver­ture des demandes de finan­ce­ment au-delà de 25 ans, avec une matu­ri­té maxi­mum de 30 ans ! Du jamais vu depuis fin 2021 au moment ou le HCSF avait ren­du juri­di­que­ment contrai­gnante l’interdiction de dépas­ser 25 ans de durée de prêt. Ain­si, sur 27 ans, en fonc­tion de ses reve­nus, il est pos­sible d’emprunter à des taux com­pris entre 4,40 à 4,90%. Pour un cré­dit sur 30 ans, les taux vont de 5,37 à 5,87 %, avec un risque tout de même de dépas­ser les taux d’usure…

« Dans le contexte actuel de prix encore éle­vés et de taux à plus de 4 %, l’allongement de la durée des cré­dit est une bonne mesure pour les pri­mo-accé­dants qui devrait per­mettre à cer­tains de pou­voir à nou­veau emprun­ter. En effet, un cré­dit de 300 000 €, l’allongement de durée de 2 ans entraine une baisse de la men­sua­li­té de plus de 65 € et pour un couple avec 4700 € de reve­nus, une baisse du taux d’endettement de plus d’un point, ce qui peut faire la dif­fé­rence ! Ces évo­lu­tions sont un signal posi­tif don­né aux futurs emprun­teurs sur une amé­lio­ra­tion des condi­tions d’emprunt, qui devrait contri­buer à limi­ter en 2024 le phé­no­mène d’auto-censure ou d’attentisme que l’on constate depuis plu­sieurs mois… et faire ain­si, espé­rons-le, reve­nir les emprun­teurs ! » conclut Julie Bachet.

A pro­pos de Vous­fi­nan­cer – Vous­fi­nan­cer, réseau de 180 agences de cour­tage en cré­dits immo­bi­liers, accom­pagne de façon per­son­na­li­sée, les par­ti­cu­liers dans la recherche de la meilleure solu­tion de finan­ce­ment pour leur pro­jet immo­bi­lier.

Le ser­vice de Vous­fi­nan­cer se base sur la ren­contre avec un seul et unique inter­lo­cu­teur expert en finan­ce­ment, la trans­pa­rence (mon­tage du dos­sier finan­cier réa­li­sé avec le client), et la garan­tie de trou­ver rapi­de­ment (la solu­tion glo­bale la plus adé­quate (assu­rance de prêt, taux, garan­ties, men­sua­li­tés, durées, coût du cré­dit, frais de dos­siers, par­te­naires ban­caires). Vous­fi­nan­cer pro­pose éga­le­ment des solu­tions pour les cré­dits pro­fes­sion­nels et le rachat de cré­dits.