Établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF)

Créé en 2007, puis fusion­né avec les trois autres éta­blis­se­ments publics fon­ciers fran­ci­liens au 1er jan­vier 2016 pour atteindre une dimen­sion régio­nale, l’EPFIF réa­lise des acqui­si­tions fon­cières et immo­bi­lières dans le cadre de pro­jets d’aménagement por­tés par des per­sonnes publiques, des­ti­nés à la construc­tion de loge­ments ou à l’implantation d’activité éco­no­mique. L’établissement est, par ailleurs, char­gé de la ges­tion de quatre opé­ra­tions com­plexes de requa­li­fi­ca­tion de copro­prié­tés dégra­dées d’intérêt natio­nal.
L’EPFIF dis­pose d’un bud­get annuel de 500 M€. Sa situa­tion finan­cière est saine et son endet­te­ment stable depuis 2016.

Une gou­ver­nance qui laisse peu de place aux inter­com­mu­na­li­tés
La chambre remarque que les moda­li­tés de gou­ver­nance, défi­nies par la loi, ont don­né une place pré­pon­dé­rante à la région et aux dépar­te­ments, qui n’ont pas de com­pé­tence opé­ra­tion­nelle directe en matière de loge­ment. La Métro­pole du Grand Paris (MGP), qui consti­tue, avec ses 7 mil­lions d’habitants, la zone dense de l’Île-de-France, ne dis­pose que de quatre sièges, soit autant que les éta­blis­se­ments publics de coopé­ra­tion inter­com­mu­nale de la grande cou­ronne (4,8 mil­lions d’habitants). Elle est pour­tant char­gée de l’élaboration du plan métro­po­li­tain de l’habitat et de l’hébergement. Or, le loge­ment mobi­lise 80 % de l’activité de l’EPFIF.

La créa­tion de l’EPFIF n’a pas encore per­mis de créer le choc escomp­té en matière d’offre de loge­ment

Fin 2020, le stock fon­cier atteint 2,5 mil­liards d’euros. Si le volume glo­bal des acqui­si­tions est conforme aux objec­tifs du Pro­gramme Plu­ri­an­nuel d’Intervention, celui des ces­sions n’est pas à la hau­teur des objec­tifs avec un taux de réa­li­sa­tion moyen de 78 % entre 2016 et 2020, ce qui repré­sente un équi­valent de pro­duc­tion de 32 300 loge­ments sur cette période. 42 % de ces loge­ments (contre 50 % sur la période pré­cé­dente) sont des loge­ments sociaux, et 31 % sont des loge­ments loca­tifs
inter­mé­diaires ou en acces­sion à prix mai­tri­sée, ce qui est cohé­rent avec la fonc­tion régu­la­trice de l’organisme, doté de res­sources publiques (taxe spé­ciale d’équipement, pré­lè­ve­ments loi Soli­da­ri­té et renou­vel­le­ment urbains (SRU)). Tou­te­fois un tiers des loge­ments pro­duits sur cette période sont des loge­ments libres, fina­le­ment ven­dus au prix du mar­ché par les pro­mo­teurs, alors que le fon­cier a été cédé par l’EPFIF à prix coû­tant.
Afin d’écarter tout risque de dévoie­ment de la fina­li­té des mis­sions de l’EPFIF où celui-ci serait réduit à un rôle de ban­quier, la chambre l’invite à ren­for­cer, vis-à-vis des col­lec­ti­vi­tés, ses inci­ta­tions au res­pect des objec­tifs qua­li­ta­tifs, envi­ron­ne­men­taux et de pro­duc­tion de loge­ments, dont sociaux, par le biais de conven­tions plus pré­cises, voire plus contrai­gnantes, en contre­par­tie de l’aide et du finan­ce­ment qu’il apporte.
A comp­ter de 2021, une plus grande « consom­ma­tion » du fonds de mino­ra­tion SRU devrait par­ti­ci­per à l’augmentation du nombre de loge­ments sociaux. En effet, le fonds SRU est consti­tué des péna­li­tés ver­sées chaque année par les com­munes caren­cées en loge­ment social. Il per­met à l’EPFIF de pra­ti­quer une décote, la mino­ra­tion fon­cière, sur le prix de ces­sion au pro­fit des opé­ra­teurs pour la créa­tion de loge­ments loca­tifs sociaux.

Enfin, la chambre recom­mande de limi­ter les demandes de por­tage rela­tives à des biens déjà pro­prié­tés publiques pour les­quels l’intervention de l’EPFIF a peu de valeur ajou­tée (en cas de pos­si­bi­li­té d’aménagement à court terme, par exemple).

Le rap­port d’observations défi­ni­tives et sa réponse est à retrou­ver en cli­quant sur ce lien.