L’Obser­va­toire régio­nal du fon­cier a orga­ni­sé le 24 octobre 2023 à la pré­fec­ture de Paris et d’Île-de-France une ren­contre sur le sui­vi des mar­chés fon­ciers fran­ci­liens, ain­si qu’une table ronde inti­tu­lée « 2023, baisse des volumes et des valeurs : quelles consé­quences sur le fon­cier et ses acteurs ? ». Relayage du com­mu­ni­qué et com­men­taire pro­po­sés par Isan­zu Karia.

Le mar­ché fon­cier glo­bal de la der­nière décen­nie

Sur la période 2019–2021, le mar­ché fon­cier glo­bal repré­sente 44 Mrds € par an pour un nombre de tran­sac­tions éle­vé, près de 65 000 ventes. Cette période consti­tue un pla­teau très éle­vé au regard de la décen­nie pré­cé­dente (hausse de 50 % des volumes finan­ciers par rap­port à la période 2010–2012 et de 17 % par rap­port à 2016–2018).

Un ralen­tis­se­ment de l’activité autour des gares est à noter, la pro­gres­sion n’est que de 6% par rap­port à 2016–2018 contre +36 % entre 2013–2015 et 2016–2018.

La Seine-Saint-Denis reste le dépar­te­ment de la petite cou­ronne le plus actif quant au nombre de tran­sac­tions et aux sur­faces échan­gées, tan­dis que les Hauts-de-Seine affichent les valeurs les plus éle­vées. La grande cou­ronne repré­sente près la moi­tié du mar­ché en termes de valeur et près de 80 % en termes de nombre de ventes. Et la Seine-et-Marne reste le poids lourd du mar­ché en grande cou­ronne avec en moyenne annuelle 18 000 muta­tions et 6 400 ha échan­gés (res­pec­ti­ve­ment 35 % et 45 % du total de cette zone) sur 2019- 2021.

Enfin, Paris reste un mar­ché aty­pique, géné­rant un volume finan­cier très éle­vé, équi­valent à celui des Hauts-de- Seine (7,7 Mrds €), mais pour un nombre de tran­sac­tions bien moindre (570 en moyenne contre 3 250).

La consom­ma­tion d’espaces natu­rels agri­coles et fores­tiers (ENAF)

La consom­ma­tion brute d’ENAF s’établit à 761 ha en 2021 en Île-de-France et s’inscrit dans une tra­jec­toire en baisse au cours des cinq der­nières années : ‑28 % entre 2017 et 2021 avec une moyenne de consom­ma­tion de 925 ha/an, à 46 % pour l’activité et 38 % pour l’habitat.

Le mar­ché des « fon­ciers à urba­ni­ser » en Île-de-France

Les « fon­ciers à urba­ni­ser » (FAU) sont une nou­velle caté­go­rie rete­nue par l’ORF pour carac­té­ri­ser les muta­tions de ter­rains, nus ou bâtis des­ti­nés à accueillir de la pro­duc­tion urbaine. C’est une avan­cée métho­do­lo­gique pour mieux cer­ner le pro­ces­sus de chaîne du fon­cier.
Ils repré­sentent 8,3 Mds€ sur 2018–2020, soit 20 % des valeurs du mar­ché fon­cier glo­bal et le quart des sur­faces échan­gées (26%). Cela signi­fie 8 900 muta­tions par an de[sb2] toute nature. Au sein de ce mar­ché des fon­ciers à urba­ni­ser, le seg­ment des fon­ciers déjà bâtis inclut les par­celles com­por­tant des mai­sons indi­vi­duelles, immeubles, ou locaux d’activités ache­tées pour être amé­na­gées, den­si­fiées, ou démo­lies et recons­truites.

Ce fon­cier bâti repré­sente en sur­face une faible part du mar­ché soit 825 hec­tares (21 %) par an sur la période, mais une forte part en valeur : 5,2 Mds€ (62 %).
L’essentiel du mar­ché des fon­ciers à urba­ni­ser fait donc inter­ve­nir des pro­fes­sion­nels de la pro­duc­tion urbaine, qui sont au centre de la « chaîne du fon­cier » à urba­ni­ser avec 86 % des achats et 69 % des ventes en valeur. Ain­si le seg­ment des ventes de par­ti­cu­liers à par­ti­cu­liers ne repré­sente que 7% de la valeur des muta­tions. Sur le plan géo­gra­phique, le mar­ché fran­ci­lien des fon­ciers à urba­ni­ser affiche une très forte concen­tra­tion spa­tiale.
Sur la période 2018–2020, la petite cou­ronne concentre 21 % des muta­tions annuelles mais presque la moi­tié des valeurs (45 % soit 3,7 Mds€). Paris repré­sente de son côté 1 % des muta­tions et 21 % des valeurs et la grande cou­ronne regroupe 78 % des muta­tions et 35 % des valeurs échan­gées sur ce mar­ché.

Focus sur les bailleurs sociaux

Les acqui­si­tions de fon­ciers à urba­ni­ser (FAU) par les orga­nismes de loge­ments sociaux en Île-de-France repré­sentent envi­ron 2 % du mar­ché glo­bal des FAU en sur­face et 8 % en valeur. La géo­gra­phie des acqui­si­tions par les bailleurs sociaux se concentre dans le cœur de la région, bien que moins concen­tré que pour l’ensemble du mar­ché des FAU avec une forte acti­vi­té en petite cou­ronne mais aus­si dans des inter­com­mu­na­li­tés de grande cou­ronne, comme la com­mu­nau­té d’agglomération de Cer­gy-Pon­toise ou la com­mu­nau­té de com­munes du Vexin-Val de Seine. La part repré­sen­tée par les bailleurs sociaux a recu­lé au pro­fit des pro­mo­teurs immo­bi­liers. Un effet de vases com­mu­ni­cants qui ren­voie notam­ment au fort déve­lop­pe­ment de la Vefa HLM.

La table ronde inti­tu­lée « 2023, baisse des volumes et des valeurs : quelles consé­quences sur le fon­cier et ses acteurs ? » s’est tenue ensuite, avec la par­ti­ci­pa­tion de Sabine Baïet­to-Beys­son, pré­si­dente de l’ORF, Gilles Bou­ve­lot, direc­teur géné­ral de l’EP­FIF, Aude Debreil, pré­si­dente du direc­toire Grand Paris Habi­tat, Laurent Giro­met­ti, direc­teur géné­ral Epa­Marne Epa­France, Maître Xavier Lièvre, notaire, chambre des notaires de Paris. La table ronde était ani­mée par Rémi Cam­bau.

Entre ralen­tis­se­ment et ajus­te­ments du mar­ché

La crise de l’im­mo­bi­lier de loge­ment ralen­tit l’ac­ti­vi­té des amé­na­geurs et des éta­blis­se­ments publics fon­ciers, expliquent Gilles Bou­ve­lot, Laurent Giro­met­ti, Aude Debreil et Maître Xavier Lièvre, mais l’a­jus­te­ment du mar­ché est en cours, cepen­dant que la pro­duc­tion et la com­mer­cia­li­sa­tion de loge­ments se pour­suivent dans les sec­teurs déten­dus. Dans les opé­ra­tions nouées avec des éta­blis­se­ments publics, fon­ciers ou d’a­mé­na­ge­ment, cet ajus­te­ment se fait, de l’a­veu des res­pon­sables, par le délai, la dégra­da­tion de la qua­li­té ou la part de vente en bloc… C’est aus­si vrai dans le dif­fus, où les obli­ga­tions de qua­li­té sont moins fortes, et où, par­fois, les opé­ra­teurs peuvent rené­go­cier les prix du fon­cier avec des ven­deurs pri­vés. Il y aura peut-être « un début de décoin­çage » fin 2024, mais « on ne rat­trape pas si vite un écart de 25% avec le mar­ché ».

Le constat una­nime d’un grip­page du mar­ché

La machine est grip­pée avec des prix des loge­ments trop éle­vés, des taux qui ont aug­men­té bru­ta­le­ment et une forte pro­gres­sion en 2022 des coûts des maté­riaux de construc­tion. La pro­duc­tion de loge­ments est en forte baisse. On note moins 40%, sur un an, de réser­va­tion de par­ti­cu­liers sur des loge­ments neufs. « Le mar­ché est désta­bi­li­sé par les taux d’in­té­rêt. Fin juillet, le chiffre d’af­faires des notaires en Île-de-France a recu­lé de 20% et depuis sep­tembre la situa­tion a empi­ré » explique Maître Xavier Lièvre. Les opé­ra­tions longues avec tra­vaux actuel­le­ment ne trouvent pas pre­neurs, sou­ligne Laurent Giro­met­ti qui mal­gré la situa­tion de crise, ne connaît pas de pro­mo­teurs qui se soient désis­tés d’une opé­ra­tion, mais des demandes de chan­ge­ment de pro­gram­ma­tion ». En matière de ces­sions comme d’ac­qui­si­tions, l’é­ta­blis­se­ment public fon­cier d’Île-de-France (EPFIF) ne subit pas de consé­quences immé­diates compte tenu de son cycle d’achats et de ventes. Il connaît en 2023 une sta­bi­li­sa­tion du fort niveau d’activité de l’année pré­cé­dente. Pro­mo­teurs, bailleurs sociaux et amé­na­geurs ont acquis du fon­cier pour pro­duire 4000 loge­ments dont 40% de loge­ments sociaux.

Rare­té du fon­cier et pers­pec­tives de sor­tie de crise

« C’est une crise de la demande sol­vable dans le neuf et dans l’an­cien. Mais il y a encore des pers­pec­tives favo­rables pour la pri­mo acces­sion, dans des zones moins ten­dues. L’é­vo­lu­tion des prêts à taux zéro peut arran­ger les choses. Et la machine peut alors repar­tir pour les pri­mo-accé­dants » espère Gilles Bou­ve­lot. Les prix com­mencent à bais­ser et aujourd’hui les pro­prié­taires pré­fèrent gar­der leurs biens. Ain­si le phé­no­mène de la rare­té du fon­cier se met en place. « La réten­tion est assez forte, sou­ligne Aude Debreil. Par ailleurs, CDC habi­tat déploie un plan de sou­tien au sec­teur, avec le rachat 17 000 loge­ments des­ti­nés à l’accession qui ne trou­vaient pas pre­neur. 12 000 d’entre eux seront des loge­ments inter­mé­diaires et 5 000 de l’habitat social, dans les zones ten­dues. Et 50% de ce plan de sou­tien est déployé en Île-de-France ».

Nou­velles oppor­tu­ni­tés et modes de pro­duc­tion inno­vants

Pour CDC Habi­tat le volume d’in­ves­tis­se­ment a bais­sé en 2023. « La com­mer­cia­li­sa­tion est très com­pli­quée. Il faut réin­suf­fler de la confiance, mutua­li­ser cette crise par un tra­vail en com­mun et uti­li­ser des modes de pro­duc­tion inno­vants hors site » détaille Aude Debreil. C’est ain­si que le bailleur social a com­men­cé un par­te­na­riat avec la Banque des ter­ri­toires et le groupe Frey pour la pro­duc­tion d’opérations mixtes dans le cadre de muta­tion de zones com­mer­ciales. Avec la pro­duc­tion de moins de loge­ments neufs que de réha­bi­li­ta­tion, la ques­tion de la crise de l’offre peut se poser. « Un tiers de la pro­duc­tion de loge­ments sociaux sur du fon­cier de l’EPF est réa­li­sé sur du bâti », pré­cise Gilles Bou­ve­lot.
« Il y a un risque d’une crise de l’offre qui pour­rait être dra­ma­tique. Car la capa­ci­té à régu­ler le mar­ché ( thème du groupe de tra­vail de l’ORF en cours) s’a­vère com­pli­quée. Il faut réin­tro­duire de la pla­ni­fi­ca­tion de même type que pour une ZAC. La fis­ca­li­té immo­bi­lière est aus­si à revoir » dit avec convic­tion Laurent Giro­met­ti,. Et du côté de l’EPFIF, les pers­pec­tives sont bonnes mal­gré tout. « La machine n’est pas arrê­tée. Mais il faut être vigi­lant sur les acqui­si­tions. L’EPFIF veut pur­ger tous les recours, pour que les pro­mo­teurs inter­viennent ensuite, même s’ils n’ont pas inté­rêt à que cela aille très vite. En effet, le recours per­met de ralen­tir le pro­ces­sus… » remarque Gilles Bou­ve­lot.

Car­to­viz fon­cier : une car­to­gra­phie inter­ac­tive sur les mar­chés fon­ciers fran­ci­liens

 Déve­lop­pé par l’Institut Paris Region en lien avec l’ORF, Car­to­viz fon­cier est une appli­ca­tion car­to­gra­phique qui met à dis­po­si­tion des don­nées de réfé­rence sur les mar­chés fon­ciers. En cli­quant sur une com­mune de son choix, 3 types de don­nées sont ain­si acces­sibles : les mar­chés fon­ciers, la construc­tion de loge­ments et le « res­sort fon­cier » de la construc­tion qui fait appa­raître notam­ment l’origine des ter­rains, amé­na­gés ou non. Sur toutes les caté­go­ries de don­nées décli­nées les chiffres sont aus­si déli­vrés à l’échelle de l’intercommunalité et de la région Île-de-France. Les dyna­miques de mar­ché fon­cier sont aus­si acces­sibles sur 10 ans et avec le mon­tant et la super­fi­cie du fon­cier concer­né.

 Lien pour accé­der à l’application : https://cartoviz2.institutparisregion.fr/id_appli=orf&map=@2.072329766865561,49.10387750553893,11z