La crise annon­cée est aujourd’hui deve­nue réa­li­té. Le qua­dru­ple­ment des taux d’intérêt en 2 ans a eu rai­son de la dyna­mique du mar­ché. Le nombre de ventes de loge­ments anciens baisse net­te­ment à 955 000 ventes sur 12 mois à fin août 2023 (soit ‑17% sur un an), et les prix se sont inflé­chis et s’inscrivent en légère baisse. L’inflation a légè­re­ment reflué mais reste éle­vée : 4% en sep­tembre 2023. Le mar­ché est désor­mais plus favo­rable aux acqué­reurs. Relayage du com­mu­ni­qué et com­men­taire par Isan­zu Karia.

L’année 2023 devrait se ter­mi­ner avec un record his­to­rique de baisse de ventes sur un an (-21%, à 885 000 ventes), et une baisse des prix. En 2024, la baisse des prix doit s’accélérer pour redon­ner du pou­voir d’achat aux ache­teurs. Et l’offre de biens dis­po­nibles à la vente s’est recons­ti­tuée et ne consti­tue­ra plus un fac­teur de sou­tien pour les prix en 2024.
Glo­ba­le­ment, le mar­ché du loge­ment est pas­sé d’une pénu­rie à l’autre : avec le blo­cage du mar­ché de la tran­sac­tion, la pénu­rie de biens à vendre s’est résor­bée mais s’est trans­for­mée en pénu­rie de biens à louer. Avec, en toile de fond, une offre de loge­ments insuf­fi­sante, notam­ment dans cer­taines zones ten­dues. Des mesures publiques d’accompagnement aptes à répondre aux dif­fi­cul­tés ren­con­trées sont plus que jamais néces­saires.

L’INSEE et la Banque de France pré­voient une crois­sance modeste du PIB à +0,9% en 2023, tout comme en 2024 (+0,9%), et un léger redres­se­ment en 2025 (+1,3%). Une crois­sance moindre n’est tou­te­fois pas à exclure. L’indicateur à suivre reste l’inflation. L’indice men­suel demeure à un niveau rela­ti­ve­ment éle­vé en octobre 2023 à +4,0%. L’inflation a com­men­cé à refluer ces der­niers mois en Europe, et éga­le­ment en France. En com­pa­rai­son euro­péenne (indice har­mo­ni­sé IPCH, à +4,5% en France), l’inflation avait net­te­ment plus aug­men­té en zone euro qu’en France, mais elle baisse désor­mais net­te­ment plus en zone euro. Ces dif­fé­rences sont en par­tie liées à la mise en place du bou­clier tari­faire sur l’énergie en France.

L’impact des hausses de taux direc­teurs de la BCE (hausses désor­mais en « pause ») com­mence à être per­cep­tible sur l’économie, comme sou­vent, envi­ron 12 à 18 mois après le début du cycle de hausses de taux. De son côté, la confiance des ménages reste en berne et proche de son plus bas niveau depuis 2000.

En lien avec l’essoufflement des volumes, la pro­duc­tion de cré­dits est en baisse sen­sible depuis le mois de juin 2022.
En octobre 2023, la pro­duc­tion de cré­dit est au plus bas depuis 2014. La pro­duc­tion de cré­dit pâtit non seule­ment de la baisse des ventes dans l’ancien et de la chute dans le neuf, mais aus­si d’un recours réduit au cré­dit de la part des emprun­teurs. Tan­dis qu’en période de taux très bas, il n’était pas néces­sai­re­ment per­ti­nent de maxi­mi­ser son apport per­son­nel, puisqu’on pou­vait par­fois épar­gner à un taux supé­rieur au taux de son cré­dit.

Les taux des cré­dits immo­bi­liers conti­nuent d’augmenter. À fin octobre 2023, les taux des cré­dits immo­bi­liers ont grim­pé à 3,48% d’après les chiffres de la Banque de France (et 3,84% hors rené­go­cia­tions de cré­dit). D’après l’Observatoire Cré­dit Logement/CSA, ils seraient même pas­sés de 1,1 % en février 2022 à 4,12% en octobre 2023, soit 3 points d’augmentation.

Cette hausse des taux rend par ailleurs plus contrai­gnantes les règles du HCSF, qui jusque-là n’étaient pas un véri­table frein au mar­ché, car la marge pour aug­men­ter la durée des cré­dits est très faible. Même si le taux d’usure n’est plus un frein pour le mar­ché, le contexte est deve­nu plus dif­fi­cile pour les pri­mo-accé­dants avec un faible apport. Par ailleurs, au-delà de la hausse des taux, les banques sont deve­nues plus sélec­tives pour se pro­té­ger contre la pro­bable baisse à venir des prix des biens.

Enfin, en l’absence de por­ta­bi­li­té des prêts immo­bi­liers, la hausse des taux n’incite pas les ménages déjà pro­prié­taires à démé­na­ger, au risque de voir leur taux de cré­dit aug­men­ter sen­si­ble­ment par rap­port à leur cré­dit en cours. Le nombre de ventes « de confort », non dic­tées par les aléas de la vie (nais­sance, divorce, décès…), devrait ain­si dimi­nuer.

La baisse des ventes de loge­ments, enta­mée depuis sep­tembre 2021, s’accélère depuis début 2023 : à fin août 2023, 955 000 ventes avaient été réa­li­sées sur 12 mois (-17% sur un an). Sur les 8 pre­miers mois de 2023, les ventes baissent même de 21% par rap­port à la même période en 2022. La baisse des ventes sur l’ensemble de l’année 2023 devrait être d’au moins 20%, ce qui cor­res­pon­drait à envi­ron 885 000 ventes.

Le nombre de tran­sac­tions redes­cen­drait donc en-des­sous des niveaux « pré-covid », et revien­drait plus de 6 ans en arrière. Sur­tout, il s’agirait de la plus forte baisse des ventes sur un an jamais obser­vée depuis plus de 50 ans. Un choc majeur pour le mar­ché immo­bi­lier.
La baisse des ventes se fait un peu plus res­sen­tir dans l’Ouest (où les prix et les ventes avaient le plus aug­men­té) et le Nord du pays.

À noter que sur le mar­ché du neuf, les ventes se sont effon­drées depuis 18 mois, et sont au plus bas depuis 1995. Le mal semble plus pro­fond sur le mar­ché du neuf (contraint par le coût de la main d’œuvre et des matières pre­mières notam­ment) que sur celui de l’ancien. En appa­rence, les prix du neuf ne baissent pas, mais de plus en plus de remises de prix sont accor­dées, qui ne sont pas visibles dans les prix faciaux.

Comme habi­tuel­le­ment en début de cycle bais­sier, la baisse des volumes est sui­vie d’une baisse des prix, qui se maté­ria­lise depuis début 2023. Après avoir for­te­ment aug­men­té avant et après le covid (sauf à Paris), l’évolution des prix s’est retour­née et les valeurs s’inscrivent désor­mais en légère baisse. La forte hausse des taux des cré­dits immo­bi­liers depuis début 2022 rend néces­saire cette baisse des prix (en pente douce jusqu’à pré­sent) pour pré­ser­ver la capa­ci­té d’achat des ache­teurs. On observe un net flé­chis­se­ment de la demande. A l’échelle natio­nale, les prix sont en baisse de 0,7% au 1er novembre par rap­port au 1er jan­vier.

Cette baisse concerne la plu­part des zones, à l’exception des sta­tions bal­néaires qui résistent encore (+1,4% sur 10 mois). Paris (-4,3%) et sa péri­phé­rie (-2,6%) sont les plus tou­chées. La ban­lieue pari­sienne est même la zone où les prix ont le moins aug­men­té depuis 10 ans. Les autres grandes villes connaissent des baisses de prix : Lyon (-4,9% sur depuis le 1er jan­vier), Nantes (-3,7%), Rennes (-3,0%), à l’exception des villes médi­ter­ra­néennes (Nice et Mont­pel­lier). D’une manière géné­rale, le mar­ché baisse le plus là où les prix sont les plus éle­vés, car la sen­si­bi­li­té des acqué­reurs aux taux des cré­dits y est plus forte.

La majo­ri­té des dépar­te­ments connaissent une baisse des prix, mais ce n’est pas le cas de la Corse et de la côte médi­ter­ra­néenne (notam­ment Alpes Mari­times et Var).

De manière géné­rale, on assiste à un chan­ge­ment de cycle et à un rééqui­li­brage du mar­ché au pro­fit des ache­teurs, qui reprennent le pou­voir. À ce stade, la baisse des prix est encore rela­ti­ve­ment modeste et loin de com­pen­ser la hausse des taux (même en tenant compte de la hausse des reve­nus). Les ven­deurs mettent du temps à inté­grer la nou­velle donne du mar­ché et le chan­ge­ment de rap­port de force avec les ache­teurs. L’euphorie post-covid a entraî­né une pénu­rie de biens à vendre. Cette situa­tion de sous-offre (conjointe avec la chute de l’offre dans le neuf) a consti­tué un gou­let d’é­tran­gle­ment, un fac­teur de sou­tien tem­po­raire pour les prix, qui est en train de s’estomper. L’essentiel de la baisse des prix est donc encore pro­ba­ble­ment devant nous.

Pour lire la note de conjonc­ture com­plète, suivre le lien sui­vant :

https://www.fnaim.fr/4310-prix-de-l-immobilier-novembre-2023.htm