L’expert en via­ger depuis 46 ans qu’est Domi­nique Char­rier, fon­da­teur de Via­ger Éthique®, nous pro­pose ses conseils sur le via­ger pour les seniors qui pos­sé­de­raient des biens d’exception. Relayage du com­mu­ni­qué et com­men­taire pro­po­sés par Isan­zu Karia.

Alors que le mar­ché du via­ger est en constante hausse (+6 % en 2021 –  source ), les
seniors sans pro­blèmes finan­ciers ont tout inté­rêt à se tour­ner vers une for­mule
voi­sine pour leurs biens d’exception : le bail via­ger.

Pour­tant, cette oppor­tu­ni­té patri­mo­niale, qui offre de réels avan­tages, leur est rare­ment pro­po­sée par les pro­fes­sion­nels de l’;immobilier. Ces der­niers voient trop sou­vent le via­ger comme une tran­sac­tion par­mi tant d’autres (sans comp­ter ses détrac­teurs !) et mécon­naissent ses sub­ti­li­tés.

Ven­deur « for­tu­né » et bail via­ger : la com­bi­nai­son gagnante

Le patri­moine immo­bi­lier des seniors repré­sente des mil­liards d’euros blo­qués
jusqu’à leur décès. En moyenne, leurs enfants vont donc héri­ter lorsqu’ils auront
60/65 ans, lorsqu’ils seront deve­nus eux-mêmes des seniors et sou­vent des grands-
parents. Mais à cet âge, le besoin de rece­voir un apport finan­cier est net­te­ment
moins impor­tant.
Grâce au bail via­ger, ils vont pou­voir héri­ter immé­dia­te­ment de 80 % d’un
patri­moine immo­bi­lier sous forme d’argent, au moment où il leur sera vrai­ment
utile (vers 40/45 ans).
Par ailleurs, dans une optique de ges­tion patri­mo­niale, les pro­prié­taires de biens
d’exception peuvent aus­si sou­hai­ter récu­pé­rer une somme impor­tante, res­ter dans
leur loge­ment et payer un loyer grâce à leurs autres res­sources (assu­rances-vie ou
autre).

Un dis­po­si­tif qui pro­fite aus­si à l’investisseur

Le bail via­ger s’adresse aux inves­tis­seurs ayant déjà des biens et dési­reux de se
diver­si­fier.
Des mon­tages inté­res­sants peuvent être envi­sa­gés pour :
 – Sup­pri­mer le risque de loyers impayés ou de loca­taires indé­li­cats ;
 – Accé­der à un patri­moine d’exception avec une décote impor­tante sur le
prix.
Mieux : en ache­tant le bien loué avec un prêt immo­bi­lier, ils pour­ront déduire les
inté­rêts du prêt de leurs reve­nus fon­ciers (= les loyers per­çus).

Le bail via­ger : mode d’emploi

Du bail et du via­ger : facile à com­prendre, non ? Le bail via­ger est un bail
d’habitation dans lequel le loca­taire, c’est-à-dire le ven­deur, occupe le bien loué
et paye un loyer toute sa vie à l’investisseur. En contre­par­tie, celui-ci ne pour­ra
récu­pé­rer le bien qu’à son décès.

Avec le bail via­ger, il s’agit avant tout d’une ques­tion d’équilibre et d’optimisation.

L’aspect finan­cier du bail via­ger

Comme pour tous les baux, il y a un loyer à fixer. Il va être cal­cu­lé de gré à gré
entre les deux par­ties en se basant sur un repère objec­tif : la ren­ta­bi­li­té loca­tive
du bien ou de biens simi­laires loués à proxi­mi­té.
Quant aux charges, tra­vaux d’entretien, assu­rances et impôts, il est conseillé de
les répar­tir comme dans le cadre d’un bail d’habitation de la loi du 6 juillet 1989
et ses deux décrets d’application en date du 26 août 1987. Concrè­te­ment, cela
signi­fie que les menus tra­vaux incombent tou­jours à l’occupant. Seule spé­ci­fi­ci­té :
la durée du bail est égale à la durée de vie du ven­deur.

Le prix de vente du bien se cal­cule tout sim­ple­ment par rap­port au prix du mar­ché
de biens iden­tiques ven­dus. On y applique une décote d’environ 10 ou 20 %, qui se
jus­ti­fie par la pri­va­tion d’un droit impor­tant de l’acquéreur : l’occupation
immé­diate par lui-même.

La fis­ca­li­té du bail via­ger pour le ven­deur

Le bail via­ger est un mon­tage spé­ci­fique qui se révèle plus simple qu’il n’y paraît.
Le loca­taire paye des frais de notaire iden­tiques à un achat immo­bi­lier, mais
cal­cu­lés sur une somme cor­res­pon­dant à 120 mois de loyers (10 ans). Concer­nant la
somme qu’il per­çoit, la plus-value immo­bi­lière est exo­né­rée si le ven­deur vend sa
rési­dence prin­ci­pale ou si ledit bien immo­bi­lier a été acquis il y a plus de 30 ans.

L’acquéreur a une fis­ca­li­té simi­laire à un inves­tis­se­ment clas­sique. Il paye des frais
de notaire sur les 80 ou 90 % de la valeur vénale et il a des reve­nus fon­ciers à
décla­rer. En revanche, il n’y a plus à se sou­cier de la qua­li­té du loca­taire, ce qui
est un énorme avan­tage dans la situa­tion actuelle.

Bail via­ger VS via­ger occu­pé sans rente ?

Dépar­ta­ger ces deux leviers patri­mo­niaux ne peut se faire qu’à par­tir d’une ana­lyse
ration­nelle.
En effet, la réponse n’est pas mani­chéenne : tout dépen­dra de la stra­té­gie
patri­mo­niale des ven­deurs. La déci­sion sera prise en fonc­tion du cash per­çu
immé­dia­te­ment en avance d’hoirie(1) pour les enfants.

Ima­gi­nons un couple dont l’homme et la femme sont âgés de 75 ans. L’homme est
un méde­cin retrai­té avec une très bonne retraite com­plé­tée par deux stu­dios loués
à l’année. Ils sont pro­prié­taires à Arca­chon d’une vil­la d’une valeur de 800 000 €
dans laquelle ils sou­haitent vivre le plus long­temps pos­sible. Ils ont deux enfants
âgés aujourd’hui de 45 ans et 48 ans.

Cette vil­la peut être louée 1 600 €/mois. Mais avec une espé­rance de vie qui va les
ame­ner aux alen­tours de 93 ans, leurs deux enfants héri­te­ront pro­ba­ble­ment à 63
ans pour l’un et 66 ans pour l’autre.

Deux simu­la­tions avec les cri­tères évo­qués dans l’exemple

Simu­la­tion avec le bail via­ger :
 – Prix de vente : 800 000 € X 90 % = 720 000 €
 – Frais « dits » de notaire sur le bail via­ger : 1 600 € x 120 mois = 192 000 € x 8% = 15 000 €.
 – Somme per­çue nette et immé­diate = 705 000 € net d’impôt sur le reve­nu et
net d’impôt sur la plus-value immo­bi­lière.
Cette somme pour­ra être don­née à leurs enfants hors droits de suc­ces­sion (100 000
€ par parent soit 200.000 € pour un couple). Le solde pour­ra être pla­cé en
assu­rance-vie, éven­tuel­le­ment démem­bré en achat de parts de SCPI(2), d’investissement en parts de GFV(3) ou GFF(4).

Mieux : il est aus­si pos­sible d’acheter un bien immo­bi­lier en démem­bre­ment en
centre-ville pour y habi­ter quand le grand âge arri­ve­ra, les parents se gar­dant
l’usufruit et don­nant la nue-pro­prié­té aux enfants. Le bail per­met en fait de
« moné­ti­ser » immé­dia­te­ment et hors fis­ca­li­té une somme impor­tante et supé­rieure
au 100 % bou­quet d’un via­ger occu­pé sans rente.
Simu­la­tion avec le via­ger occu­pé sans rente
Selon le barème DAUBRY recon­nu par la Cour d’Appel de Bor­deaux, la moins-value
en capi­tal du droit d’usage et d’habitation est de – 52,3 %.

 – Le prix de vente au comp­tant occu­pé par ce couple est de : 800 000 € – 418
400 € = 381 400 €.
 – Ils ne déboursent pas un loyer men­suel de 1 600 €/mois qui repré­sente un
capi­tal de : 1 600 €/mois (loyer men­suel) x 12 mois x 18 ans (espé­rance de
vie) soit un capi­tal de 345 600 €.

Ici, les ven­deurs ne per­çoivent immé­dia­te­ment que 381 400 €, soit envi­ron 50 % de
ce que pro­cure la vente au comp­tant avec le bail via­ger. Ils font l’économie sur le
long terme d’un loyer à payer durant leur durée de vie.
En conclu­sion, il n’y a pas de solu­tion idéale ! Tou­te­fois, le bail via­ger offre de très
belles pers­pec­tives pour moné­ti­ser au maxi­mum sa rési­dence prin­ci­pale au bon
moment, à condi­tion bien sûr de le com­bi­ner dans une stra­té­gie patri­mo­niale et
fami­liale glo­bale.

Notes :

1. Héri­tage
2. Socié­té Civile de Pla­ce­ment Immo­bi­lier ; struc­ture d’investissement de pla­ce­ment col­lec­tif fran­çaise. (Source : Wiki­pé­dia)
3. Grou­pe­ment Fon­cier Viti­cole ; socié­té civile spé­ci­fique à la viti­cul­ture déri­vée des Grou­pe­ments Fon­ciers Agri­coles. (Source : Wiki­pé­dia)
4. Grou­pe­ment Fon­cier Fores­tier ; socié­té civile par­ti­cu­lière à voca­tion fores­tière. Son acti­vi­té a pour objec­tif la consti­tu­tion, l’amélioration, l’équipement, la conser­va­tion d’un ou plu­sieurs mas­sifs fores­tiers, ain­si que l’acquisition de forêts ou de ter­rains à boi­ser. (Source : Wiki­pé­dia)