La perte de vitesse des 10 plus grandes villes peut être étayée par le constat sui­vant : les villes dans les­quelles les prix ont le plus for­te­ment aug­men­té ces 10 der­nières années (en moyenne +39,41 %) sont celles où les prix dégrin­golent le plus aujourd’hui (-1,77 %). Par­mi elles, on peut citer Lyon, où les prix enre­gistrent une baisse sur un an de ‑8,1 %, Bor­deaux (-8,6 %), Nantes (-5,2 %), ou encore Mont­pel­lier (-3,1 %).

À une échelle moins macro, Bor­deaux est un des exemples les plus signi­fi­ca­tifs : en effet, si le prix au mètre car­ré y a évo­lué de +46,10 % depuis les dix der­nières années, depuis un an, il est à la baisse avec une évo­lu­tion de ‑8,60 %. À Lyon, la com­pa­rai­son est elle aus­si élo­quente : +40,40 % sur dix ans contre ‑8,10 % sur un an du prix mètre car­ré.

Inves­tir dans les grandes villes comme Paris, Lyon, Bor­deaux ou encore Mar­seille est aujourd’hui deve­nu moins inté­res­sant que de se tour­ner vers des villes plus petites. Il faut donc désor­mais pri­vi­lé­gier l’investissement immo­bi­lier dans ces villes moyennes. Sur les­quelles parier et diri­ger sa stra­té­gie d’investissement ? Bevouac, spé­cia­liste de l’in­ves­tis­se­ment loca­tif clé en main dans l’an­cien, livre son ana­lyse com­pa­ra­tive du mar­ché et ses argu­ments en faveur des villes moyennes.

Le déclin du prix au mètre car­ré dans les grandes villes

Sources : Meilleur­sa­gents, INSEE

La perte de vitesse des 10 plus grandes villes peut être étayée par le constat sui­vant : les villes dans les­quelles les prix ont le plus for­te­ment aug­men­té ces 10 der­nières années (en moyenne +39,41 %) sont celles où les prix dégrin­golent le plus aujourd’hui (-1,77 %). Par­mi elles, on peut citer Lyon, où les prix enre­gistrent une baisse sur un an de ‑8,1 %, Bor­deaux (-8,6 %), Nantes (-5,2 %), ou encore Mont­pel­lier (-3,1 %).

À une échelle moins macro, Bor­deaux est un des exemples les plus signi­fi­ca­tifs : en effet, si le prix au mètre car­ré y a évo­lué de +46,10 % depuis les dix der­nières années, depuis un an, il est à la baisse avec une évo­lu­tion de ‑8,60 %. À Lyon, la com­pa­rai­son est elle aus­si élo­quente : +40,40 % sur dix ans contre ‑8,10 % sur un an du prix mètre car­ré.

S’ajoute à cette perte de vitesse du top 10 des grandes villes une forte baisse de pou­voir d’achat des ménages mal­gré les baisses de prix affi­chés, comme l’illustre Mar­tin Menez, pré­sident de Bevouac : « Pour un ménage sou­hai­tant ache­ter à Paris, ayant un salaire net de 120 000 euros par an, ils dis­posent d’une men­sua­li­té maxi­male de 3 500 euros, la capa­ci­té d’emprunt est pas­sée de 731 000 euros en jan­vier 2022 à 552 000 euros aujourd’hui, et la sur­face ache­table de 70 à 56 m²… Para­doxa­le­ment, la baisse des prix n’incite donc guère à l’acquisition ». Rien de sur­pre­nant si l’on consi­dère que le taux d’emprunt sur 20 ans, a lit­té­ra­le­ment qua­dru­plé en l’espace de 18 mois. « Si sur les cinq voire les dix der­nières années, on pré­co­ni­sait d’investir dans les très grandes villes, aujourd’hui la dyna­mique a com­plè­te­ment chan­gé », confirme Mar­tin Menez.

Source : Bevouac modé­li­sa­tion interne – exemple d’un ménage sou­hai­tant ache­ter à Paris

La recon­quête des inves­tis­seurs immo­bi­liers dans les villes moyennes

Cette baisse d’attractivité des grandes villes signe la vic­toire des villes moyennes dans la grande bataille immo­bi­lière, avec un report de la demande dans des villes habi­tuel­le­ment moins pri­sées comme Angers, Saint-Etienne, Vil­leur­banne ou encore Le Havre.

Le pou­voir d’achat au mètre car­ré dans ces villes est, lui, encore inté­res­sant : on y observe une résis­tance de l’évolution du prix du mètre car­ré. Mieux encore, le mètre car­ré y prend même de la valeur dans cer­tains cas, comme Reims (où le prix a évo­lué de +28,70 % en l’espace de 10 ans et de +0,90 % depuis un an), Tou­lon (+25,80 % en 10 ans et +8,90 % sur un an) et Gre­noble (+29,90 % pour son mètre car­ré sur dix ans, +5,30 % sur un an).

Sources : Meilleur­sa­gents, INSEE

Pour faire le paral­lèle avec les grandes villes, où la moyenne de l’évolution du prix au mètre car­ré sur l’année est néga­tive avec ‑1,77 %, depuis un an, celle de la moyenne du top 10 des villes moyennes est certes timide mais posi­tive (+0,51 %).

L’investissement idéal type en 2023

L’augmentation de la ten­sion loca­tive est cor­ré­lée au stock de biens à louer depuis jan­vier 2022 en France, qui a dimi­nué de presque un cin­quième. De plus, les pro­jets d’accession des pri­mo-accé­dants sont pour beau­coup repor­tés en rai­son de la dis­pa­ri­tion pro­gres­sive des biens trop éner­gi­vores du mar­ché loca­tif. Autant de rai­sons de pri­vi­lé­gier les acqui­si­tions de biens dans les villes moyennes et, plus spé­ci­fi­que­ment, de pas­soires ther­miques pour les­quelles on peut actuel­le­ment obte­nir une négo­cia­tion allant jusqu’à ‑15 % du prix.

Autre atout non négli­geable des villes moyennes : il n’y a pas encore d’encadrement des loyers sur ces mar­chés. Une contrainte ne concer­nant que les villes situées dans des zones ten­dues. De plus, une fois le bien réno­vé d’un point de vue éner­gé­tique, il peut être loué plus cher, ce qui per­met une ren­ta­bi­li­sa­tion plus rapide des tra­vaux et, donc, assure l’optimisation du ren­de­ment. Atten­tion, tou­te­fois, à ne pas por­ter son dévo­lu sur les villes dans les­quelles le mètre car­ré affiche un prix trop bas, sans quoi le prix de ces tra­vaux de réno­va­tion entrave le ren­de­ment de l’investissement.