La crise du loge­ment en France est un défi qui s’accentue d’année en année. Il existe pour­tant une res­source inex­ploi­tée à por­tée de main : les trois mil­lions de loge­ments vacants dis­sé­mi­nés à tra­vers le pays. Cer­taines de ces pro­prié­tés inoc­cu­pées sont une réponse aux besoins crois­sants de la popu­la­tion en matière de loge­ment. En tant que pro­fes­sion­nel de l’immobilier, il est de notre devoir d’éclairer cette pro­blé­ma­tique et de pro­po­ser des solu­tions concrètes et inci­ta­tives pour que chaque pro­prié­taire agisse à son niveau. Relayage de la tri­bune et com­men­taire par Isan­zu Karia.

Car­to­gra­phie de l’i­noc­cu­pa­tion : zoom sur les zones de loge­ments vacants en France

Les loge­ments vacants repré­sentent 8% du parc immo­bi­lier fran­çais. Iden­ti­fions où se concentrent ces 3 mil­lions de loge­ments inha­bi­tés.

Ces loge­ments vacants ne sont pas répar­tis uni­for­mé­ment à tra­vers le pays. Ils se concentrent prin­ci­pa­le­ment dans les grandes villes comme Paris, où le taux de vacance atteint envi­ron 7,5% (source : APUR, 2020) et dans cer­taines zones rurales en déclin, en par­ti­cu­lier la fameuse dia­go­nale du vide. Cette concen­tra­tion urbaine s’ex­plique sou­vent par des inves­tis­se­ments spé­cu­la­tifs ou par­fois sim­ple­ment par la négli­gence ou encore la peur du loca­taire.

Dans les zones rurales, le dépeu­ple­ment et le manque d’at­trac­ti­vi­té éco­no­mique laissent de nom­breuses mai­sons sans occu­pants. Ce second réser­voir de loge­ments est moins action­nable dans la réso­lu­tion du manque de loge­ments actuel. La dyna­mique de l’attractivité des ter­ri­toires et l’adaptation des poli­tiques d’urbanisme res­tent des pré­re­quis lourds à toute stra­té­gie effi­cace visant le réem­ploi de ces loge­ments vacants en zones rurales. En paral­lèle pour les zones urbaines, une volon­té poli­tique assu­mée et pérenne peut rendre dis­po­nible une part signi­fi­ca­tive de ces loge­ments vacants.

Stra­té­gies locales et glo­bales d’incitation pour réac­ti­ver les loge­ments vacants

Com­ment inci­ter les pro­prié­taires à mettre en loca­tion ces loge­ments vacants en milieu urbain ? Éclai­rons 2 actions concrètes et la pos­si­bi­li­té de créer un envi­ron­ne­ment inci­ta­tif pour ces pro­prié­taires qui pré­fèrent aujourd’hui renon­cer à d’éventuels reve­nus loca­tifs.

-         Grands pro­jets : recon­ver­tir les bureaux et locaux d’activité en loge­ments
Bureaux, locaux com­mer­ciaux, bâti­ments publics, par­kings aériens, sont exclus des sta­tis­tiques sur le loge­ment vacant. Ces bâtis sou­vent obso­lètes en termes d’efficacité envi­ron­ne­men­tale sont la cible de lourds pro­jets de trans­for­ma­tion en loge­ments, prin­ci­pa­le­ment por­tés par les bailleurs sociaux et ins­ti­tu­tion­nels. La volon­té de l’état est assu­mée (régime déro­ga­toire au Plan local d’urbanisme por­té par la loi Elan en 2018). Doré­na­vant, aucune construc­tion ni démo­li­tion de bâti­ment n’est pos­sible sans une étude préa­lable de chan­ge­ment de des­ti­na­tion et d’évolution. 2000 loge­ments ont ain­si été créés à par­tir de bâti­ments d’activité en 10 ans, concen­trés aux deux tiers à Paris.

-         Petits pro­jets : Réac­ti­ver 100 000 chambres de ser­vice inoc­cu­pées
Spé­ci­fi­ci­té pari­sienne et de quelques centres his­to­riques, les chambres de ser­vice sont inoc­cu­pées à 85% lors du der­nier recen­se­ment de 2015. Sou­vent indignes, situées aux étages éle­vés non des­ser­vis par les ascen­seurs, d’une sur­face infé­rieure aux mini­ma légaux pour la moi­tié d’entre elles, les chambres de ser­vices sont une par­tie de la solu­tion. L’enjeu consiste d’une part à faci­li­ter leur regrou­pe­ment à des fins de mise en loca­tion ou de ces­sion. Cette ini­tia­tive locale peut s’assortir d’aides à la réno­va­tion avec enga­ge­ment de louer en rési­dence prin­ci­pale. D’autre part, faci­li­ter la déci­sion de tra­vaux en copro­prié­té per­met­tra d’équiper ces regrou­pe­ments de chambres en salle de douche et toi­lettes pri­va­tives.

-         Poli­tique locale : sim­pli­fier la vie des pro­prié­taires en mini­mi­sant leur risque
A l’image du dis­po­si­tif Louez Soli­daire de la ville de Paris, des ini­tia­tives ont émer­gé loca­le­ment. Paie­ment garan­ti du loyer et des charges, remise en état en cas de dégra­da­tion, ges­tion loca­tive délé­guée à un orga­nisme agréé, et pos­si­bi­li­té de défis­ca­li­ser ces reve­nus. Ces avan­tages pro­po­sés par la Ville de Paris sont une excel­lente réponse qui pour­tant ne connaît qu’un suc­cès d’estime. On peut regret­ter que ce dis­po­si­tif soit réser­vé aux loge­ments nus et subissent une fis­ca­li­té allant de peu avan­ta­geuse à confis­ca­toire.

-         Poli­tique glo­bale : res­tau­rer la confiance des bailleurs ou inci­ter à la vente
La taxe d’habitation vient d’évoluer en taxe sur les rési­dences secon­daires et taxe sur les loge­ments vacants. C’est la pre­mière brique du dis­po­si­tif coer­ci­tif envi­sa­gé par l’état pour inci­ter les pro­prié­taires à agir sur leur patri­moine immo­bi­lier.

Faci­li­ter la loca­tion : Une mul­ti­tude d’outils et de ser­vices per­mettent aujourd’hui de faci­li­ter la mise en loca­tion et la ges­tion des biens loca­tifs : esti­ma­tion du mon­tant des tra­vaux, livrai­son de packs mobi­lier, logi­ciel de ges­tion loca­tive, comp­ta­bi­li­té auto­ma­ti­sée, etc. pro­po­ser un loge­ment et gérer sa loca­tion est plus simple que jamais. En paral­lèle, les coûts de ges­tion exter­na­li­sée ont évo­lué à la baisse, à envi­ron 6% du loyer géné­ra­le­ment. Reste à s’attaquer au pro­blème de la sur­pro­tec­tion des loca­taires en France. Sou­vent jus­ti­fiée mais par­fois abu­sée, ce prin­cipe de pro­tec­tion fait les choux gras de la presse qui illustre chaque semaine des cas d’injustice criante, (certes rares mais ô com­bien pro­pices à l’indignation), tou­jours au détri­ment du bailleur qui conserve l’image d’un nabab.

Inci­ter à la vente : La ten­dance bais­sière est claire. Même si les pro­prié­taires refusent de l’admettre, l’attente joue désor­mais contre eux. Une fois la période de déni de baisse des prix pas­sée, les pro­prié­taires vont mettre sur le mar­ché les biens qui ne génèrent que des coûts crois­sants. Fai­sons confiance à nos édiles pour accroître la pres­sion fis­cale sur ces biens vacants ou jugés secon­daires et non pro­duc­tifs de reve­nus.

Conclu­sion
Trai­ter le débat sur la crise du loge­ment sans le cen­trer sur la vacance loca­tive urbaine est une faute. La loca­tion sai­son­nière n’est qu’un bouc-émis­saire com­mode d’une poli­tique loge­ment éthé­rée.
Plu­tôt qu’ajouter des inci­ta­tions fis­cales fugaces géné­rant des déci­sions oppor­tu­nistes, ins­tal­lons les dis­po­si­tifs d’ac­com­pa­gne­ment néces­saires à la créa­tion d’un cadre pro­pice à la mise en loca­tion des loge­ments vacants. Garan­tis­sons la pro­prié­té d’un bien et son pro­duit. Sta­bi­li­sons la fis­ca­li­té de la loca­tion, qu’elle soit nue ou meu­blée loin de tout effet d’annonce tran­si­toire.

Ces­sons de res­treindre le parc loca­tif par des actions coup de poing qui blessent la confiance, en par­ti­cu­lier le DPE. Rap­pe­lons sou­vent que 3 mil­lions de pro­prié­taires bailleurs pro­posent un loge­ment à un foyer fran­çais sur 5. Il est plus que temps de réunir pro­prié­taires, pro­fes­sion­nels de l’im­mo­bi­lier et pou­voirs publics pour dyna­mi­ser un mar­ché loca­tif pérenne et acces­sible à tous.

Ce com­mu­ni­qué est signé par le CEO de Qlo­wer, Chris­tophe Duprat.

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