Le 28 mai, la chambre immo­bi­lière et sa base de don­nées BIEN ont ren­du les chiffres du pre­mier tri­mestre 2024 : la ten­dance du mar­ché immo­bi­lière reste en baisse et les prix reculent. Un mau­vais temps s’an­nonce pour tous les acteurs de l’im­mo­bi­lier. Les notaires fran­ci­liens font appel à la prise de conscience des gou­ver­nants.

La conjonc­ture immo­bi­lière se carac­té­rise par une baisse de l’activité et les prix sont en baisse en ce début d’année. L’activité reste orien­tée à la baisse en ce début d’année 2024, encore figée par une sol­va­bi­li­té très dégra­dée par rap­port aux années récentes et par une forme d’attentisme. Au 1er tri­mestre 2024, les volumes de ventes de loge­ments anciens ont bais­sé de 24% par rap­port au 1er tri­mestre 2023 et sur­tout de 40% par rap­port au 1er tri­mestre 2022. Au 1er tri­mestre 2024, les prix intègrent cette nou­velle donne et sont en recul annuel de plus de  8 % en Ile-de-France (-7,9% pour les appar­te­ments et ‑8,4% pour les mai­sons).

Cepen­dant, et d’après les indi­ca­teurs avan­cés sur les avant-contrats, les prix pour­raient ensuite stag­ner pour les appar­te­ments et pro­gres­ser pour les mai­sons d’avril à juillet 2024, rame­nant la baisse annuelle des prix à res­pec­ti­ve­ment 6,8% et 5,2%.Il est pour­tant à sou­hai­ter que les ajus­te­ments sur les prix se pour­suivent paral­lè­le­ment à la baisse des taux d’intérêt pour par­ti­ci­per à l’amélioration de la capa­ci­té d’achat des ménages.

La crise actuelle affecte l’ensemble des seg­ments de mar­ché du loge­ment. Avec l’effondrement de la pro­duc­tion dans le neuf et le ren­for­ce­ment des contraintes dans l’ancien, elle ouvre les pers­pec­tives d’une dégra­da­tion plus géné­rale des condi­tions de loge­ments des ménages. Il est donc à sou­hai­ter qu’une prise de conscience majeure des pou­voirs publics et des actions à la hau­teur des enjeux per­mettent de revi­ta­li­ser les acti­vi­tés de cette filière, essen­tielle aux Fran­ci­liens.

Un mar­ché de néces­si­té
Le ralen­tis­se­ment de l’activité s’est pro­lon­gé et les volumes de ventes de
loge­ments anciens ont encore recu­lé au 1er tri­mestre 2024, de 24 % par rap­port au 1er tri­mestre 2023. La baisse atteint 40 % par rap­port au 1er tri­mestre 2022.  En effet le mode de fonc­tion­ne­ment du mar­ché n’a pas encore chan­gé : le niveau actuel des taux de cré­dit à l’habitat contraint tou­jours les ménages, dégrade leur sol­va­bi­li­té et les incite à repor­ter leurs pro­jets.
Tout est gélé : les toutes pre­mières détentes sur les taux et l’annonce d’un accès plus facile au cré­dit ont été très lar­ge­ment média­ti­sées. Mais les amé­lio­ra­tions immé­diates ont été très modestes (0,12 point de taux1) et elles n’ont pas empê­ché le recul des volumes de prêts accordés2. D’après la Banque de France, 21,7 mil­liards d’euros ont été prê­tés aux ménages au 1er tri­mestre 2024, contre 38 mil­liards au 1er tri­mestre
2023 (-42%) et sur­tout 56,3 mil­liards au 1er tri­mestre 2022 (-61%).

Pour les volumes de ventes, la ten­dance bais­sière se pro­longe mais tend à s’atténuer. Par rap­port au même tri­mestre un an aupa­ra­vant, les ventes de loge­ments anciens en Ile-de-France ont bais­sé de 32% au 3e
tri­mestre 2023, de 28% au 4e tri­mestre 2023, puis de 24% au 1er tri­mestre 2024. D’après les avant-contrats et dans la pro­lon­ga­tion du mou­ve­ment déjà obser­vé, on attend une pour­suite de la baisse de l’activité au 2e tri­mestre mais à un rythme de nou­veau légè­re­ment moins sévère.

Le mar­ché de la mai­son, qui avait béné­fi­cié il est vrai d’un regain d’intérêt post pan­dé­mie, est tou­jours plus affec­té que celui des appar­te­ments. Au 1er tri­mestre 2024, les volumes de ventes de mai­sons reculent de 27% en un an, contre 23% pour les appar­te­ments. Les volumes de ventes ont été pra­ti­que­ment divi­sés par deux par rap­port au 1er tri­mestre 2022 (-46% pour les mai­sons).

Quelles pers­pec­tives ?

Des signaux encou­ra­geants mais une réa­li­té et un mar­ché encore dif­fi­ciles sont au centre de débats au sein du nota­riat fran­ci­lien.  Les notaires constatent que l’effort pour inté­grer le nou­veau mode de fonc­tion­ne­ment du mar­ché s’opère mais de façon très pro­gres­sive et par­tielle : pour les ven­deurs il faut accep­ter la baisse des prix et les négo­cia­tions, et pour les acqué­reurs les nou­velles condi­tions de taux, un effort finan­cier sup­plé­men­taire ou un chan­ge­ment de pro­jet. Une forme de nor­ma­li­sa­tion du mar­ché doit se pour­suivre alors que le dés­in­té­rêt des inves­tis­seurs se pro­longe.
Le mar­ché reste donc à la peine et pour­rait le res­ter dans les pro­chains mois. Cepen­dant, les pers­pec­tives de baisses des taux sont encou­ra­geantes. D’après nos simu­la­tions, la men­sua­li­té moyenne
a atteint un pic au cours de l’été 2023 mais elle recule très légè­re­ment depuis sous l’effet de la baisse des prix à laquelle s’est ajou­tée, depuis le début de l’année, une éro­sion des taux. La men­sua­li­té dimi­nue­rait d’ici juillet de 6 % pour les appar­te­ments et de 5 % pour les mai­sons par rap­port au point haut de l’été 2023. C’est donc réel mais encore trop modeste com­pa­ré à la hausse qui a atteint 19 % pour les appar­te­ments et 23 % pour les mai­sons, entre jan­vier 2022 et ces points hauts3.

Enfin, au-delà de ces ajus­te­ments appe­lés à se pour­suivre et dans un contexte éco­no­mique et social déli­cat, on ne peut que sou­hai­ter qu’une poli­tique du loge­ment pérenne, vigou­reuse et glo­bale ne vienne accom­pa­gner l’ensemble de la filière du loge­ment, essen­tielle à la satis­fac­tion fon­da­men­tale des besoins des ménages.

Notes

1. Banque de France – Taux d’intérêt annuel de 3,62% en décembre 2023 et 3,5% en mars 2024 (cré­dits nou­veaux à l’ha­bi­tat des par­ti­cu­liers, à plus d’un an)
2. Banque de France – Cré­dits nou­veaux à l’habitat (hors rené­go­cia­tions) aux par­ti­cu­liers rési­dents, flux CVS
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3. Le mar­ché immo­bi­lier rési­den­tiel ancien dans Ie Grand Paris