Le choc s’intensifie avec des volumes de ventes qui reculent de plus d’un tiers et des
baisses de prix qui s’amplifient. La dégra­da­tion des condi­tions de finan­ce­ment affecte tou­jours plus sévè­re­ment le mar­ché immo­bi­lier.
En Île-de-France, au 3e tri­mestre 2023, la chute du nombre de ventes de loge­ments anciens s’accélère et atteint 34% en un an, après une baisse de 25% au 2e tri­mestre et de 17% au 1er tri­mestre, par rap­port aux mêmes périodes en 2022. Relayage de l’étude et com­men­taire par Isan­zu Karia.

Le niveau de l’activité est désor­mais infé­rieur d’un quart par rap­port aux dix der­nières années, mar­quant les dif­fi­cul­tés en cours et témoi­gnant de la sévé­ri­té du choc subi par le mar­ché.
Une fin d’année dif­fi­cile lais­se­rait en Île-de-France une baisse annuelle des volumes de ventes de loge­ments anciens de plus d’un quart s’accompagnant de baisses annuelles des prix com­prises entre 6 et 8 % d’après nos indi­ca­teurs avan­cés sur les avant-contrats.

La cor­rec­tion en cours sur les prix se pro­lon­ge­rait ensuite car on attend, au mieux, une conso­li­da­tion autour du niveau actuel des taux des cré­dits à l’habitat. Les baisses de prix vien­draient don­ner un peu d’air au mar­ché mais sans réus­sir à com­pen­ser la baisse de pou­voir d’achat des ménages.

Basses eaux his­to­riques pour l’activité

Dans un pre­mier temps, la cor­rec­tion amor­cée au 3e tri­mestre 2022 en Île-de-France s’est orga­ni­sée par rap­port à des som­mets his­to­riques, post-covid et en lais­sant des volumes d’activité encore éle­vés.

Elle actait le retour à une forme de nor­ma­li­té après une période excep­tion­nel­le­ment dyna­mique de plus de deux ans. La flui­di­té du pro­ces­sus d’acquisition était nota­ble­ment réduite, avec des contraintes nou­velles, mais le mar­ché res­tait
encore actif.

Depuis le 2e tri­mestre 2023, l’activité a bas­cu­lé en-des­sous de sa ten­dance de longue période, plus pré­ci­sé­ment 8% en des­sous du 2e tri­mestre moyen de ces 10 der­nières années. Et le décro­chage s’est encore inten­si­fié au 3e tri­mestre 2023. Les volumes de ventes ont plon­gé 24% en des­sous du 3e tri­mestre moyen de ces 10 der­nières années. Il faut remon­ter au 3e tri­mestre 2012 pour trou­ver un 3e tri­mestre aus­si faible en termes de volumes de ventes.

Dans le même temps, les notaires constatent que les biens avec défaut, et en par­ti­cu­lier les pas­soires éner­gé­tiques, subissent de fortes décotes. Une forme d’attentisme lié à la crainte de ne pas pou­voir trou­ver de finan­ce­ment s’est inten­si­fiée.

En glis­se­ment annuel et sur les 12 der­niers mois connus (d’octobre 2022 à
sep­tembre 2023), un peu moins de 150 000 loge­ments anciens ont été ven­dus
en Île-de-France, soit 22% de moins qu’un an aupa­ra­vant. Autre­ment dit, on a
per­du 41 000 ventes pour notre seule région en un an.

Au 3e tri­mestre 2023, la baisse glo­bale de l’activité par rap­port au 3e tri­mestre 2022 (-34%) s’avère tou­jours un peu plus sévère pour les mai­sons (-37%) que pour les appar­te­ments (-32%). C’est vrai aus­si lorsque l’on fait la com­pa­rai­son avec la moyenne de ces 10 der­nières années (-20% pour les appar­te­ments et ‑31% pour les mai­sons).

L’activité avait fait preuve d’une meilleure résis­tance jusqu’à pré­sent à Paris, avec
des volumes de ventes res­tés proches des ten­dances de longue période grâce
à une pous­sée des ventes de pas­soires éner­gé­tiques. Mais elle s’est éga­le­ment
repliée de 29% au 3e tri­mestre 2023 par rap­port au 3e tri­mestre 2022 et tout de même de 14% par rap­port au 3e tri­mestre moyen de ces 10 der­nières années.
On conserve cepen­dant encore près de 34 500 ventes ces 12 der­niers mois.

La cor­rec­tion sur les prix s’intensifie.

La baisse géné­rale de l’activité conti­nue de peser sur les prix.
Au 3e tri­mestre 2023 les prix au m2 (10 090 €) ont recu­lé de 5,3% dans Paris en
un an. Le mou­ve­ment se pro­lon­ge­rait ensuite et l’on attend un prix de 9 760 € en jan­vier 2024 (-6,3% en un an) d’après nos indi­ca­teurs avan­cés sur les avant-contrats. Par rap­port au point haut enre­gis­tré en novembre 2020 (10 860 €), le prix a recu­lé de 1 100 € et de 10%. Il serait rame­né au niveau de prix consta­té au prin­temps 2019, il y a 4 ans et demi. En Petite Cou­ronne, la baisse annuelle des prix s’accélère pour les appar­te­ments (-6%) au 3e tri­mestre.

Les indi­ca­teurs avan­cés sur les avant-contrats mettent en avant une inten­si­fi­ca­tion de la ten­dance dans les pro­chains mois avec une baisse tri­mes­trielle atten­due de 4,4% en jan­vier 2024 (et encore 2,7% après cor­rec­tion de la varia­tion sai­son­nière).

Cela lais­se­rait au final une baisse annuelle des prix des appar­te­ments de près de 8% en jan­vier 2024. Pour les mai­sons en Petite Cou­ronne, la baisse annuelle des prix de 6% consta­tée au 3e tri­mestre devien­drait aus­si un peu plus forte (6,4%) en jan­vier 2024.

En Grande Cou­ronne, la baisse annuelle des prix des appar­te­ments, encore un peu moins mar­quée qu’ailleurs s’accélère, d’abord au 3e tri­mestre (-4%) puis ensuite d’ici jan­vier 2024 (-6,2%) d’après les indi­ca­teurs avan­cés sur les avant-contrats. Les mai­sons pour­raient aus­si connaître une accé­lé­ra­tion de la baisse annuelle des prix (de ‑5% au 3e tri­mestre à ‑7,7% en jan­vier 2024).

Peu de pers­pec­tives d’amélioration dans les pro­chains mois

L’inflation, encore éle­vée (4% en un an en octobre) a reflué grâce au ralen­tis­se­ment des prix de l’énergie. C’est une pers­pec­tive encou­ra­geante pour les taux qui s’est accom­pa­gnée de mes­sages d’ouverture de lignes de cré­dits par cer­taines grandes banques.

Mais de nom­breux éco­no­mistes s’accordent à pen­ser que l’inflation pour­rait res­ter dura­ble­ment éle­vée, sous l’effet de la mise en place de la tran­si­tion éco­lo­gique. Par consé­quent, et bien qu’en amé­lio­ra­tion, on peut craindre que l’environnement finan­cier soit dura­ble­ment moins por­teur que ces der­nières années, où un contexte excep­tion­nel­le­ment favo­rable avait per­mis aux acqué­reurs de conti­nuer à réa­li­ser leur pro­jet, mal­gré le choc de la crise sani­taire.

Par ailleurs, les pers­pec­tives éco­no­miques, le cli­mat de confiance et la situa­tion géo­po­li­tique res­tent assez dégra­dés.
L’ensemble de la chaîne du loge­ment semble s’être figée. Du loca­taire qui ne peut réa­li­ser sa pre­mière acqui­si­tion au secon­do-accé­dant qui renonce à son pro­jet de crainte de ne pas arri­ver à conclure sa vente et à trou­ver un finan­ce­ment pour son nou­veau pro­jet. Dans le neuf, à la crise de l’offre et à la dif­fi­cul­té de mettre en vente de nou­veaux loge­ments s’est ajou­tée une rup­ture de la demande.

Pour­tant, les Fran­ci­liens ont tou­jours envie de deve­nir pro­prié­taire et de nom­breux fac­teurs struc­tu­rels (finan­ce­ment de la retraite, besoins de sécu­ri­té, taux de pro­prié­taires encore faible) induisent une demande poten­tielle nour­rie. Mais cette der­nière ne peut clai­re­ment plus s’exprimer. Les inves­tis­seurs dans l’ancien s’interrogent éga­le­ment au vu de la fai­blesse des ren­de­ments par rap­port à d’autres actifs et d’un trai­te­ment très défa­vo­rable de l’immobilier.

L’ajustement réel et géné­ra­li­sé sur les prix est encore très loin de per­mettre de com­pen­ser la hausse des taux. La dyna­mique bais­sière tant sur les volumes que sur les prix pour­rait donc encore res­ter à l’œuvre dans les pro­chains mois, dans un mar­ché où l’habitude des cycles immo­bi­liers, pour­tant très tra­di­tion­nels, s’est per­due.

Pour consul­ter cette étude au grand com­plet, suivre le lien sui­vant :
http://notairesdugrandparis.fr/sites/default/files/2023–11/Dossier%20de%20presse%20T3%202023.pdf