La hausse du Smic (+172 € net en 10 ans) et des salaires des cadres mais sur­tout la baisse des taux ont per­mis de com­pen­ser la hausse des prix dans beau­coup de villes moyennes.

On a sou­vent le sen­ti­ment que tout aug­mente – prix de l’essence, de l’électricité, de l’immobilier – et que les consom­ma­teurs sont tou­jours per­dants, avec à la clé, une baisse de leur pou­voir d’achat ! Pour le pou­voir d’achat immo­bi­lier, qu’on gagne le smic ou qu’on ait un salaire de cadre supé­rieur, ce n’est pas le cas par­tout, bien au contraire même ! .

Depuis 2012, la capa­ci­té d’emprunt avec le smic par exemple aug­men­té de plus de 60 % grâce éga­le­ment à la baisse des taux de cré­dit, per­met­tant de com­pen­ser la hausse des prix dans la plu­part des villes de France et d’avoir un gain de pou­voir d’achat immo­bi­lier supé­rieur à 30 % dans beau­coup d’entre elles.

Une hausse du Smic de 3 % par rap­port à 2021 et de 15 % en 10 ans a entrai­né une hausse de la capa­ci­té d’emprunt, boos­tée par des taux en baisse

Afin de tenir compte de l’inflation, actuel­le­ment à 2,8 %, le Smic a été reva­lo­ri­sé de 0,9 % le 1er jan­vier 2022 à 10,57 € brut de l’heure contre 10,48 € en octobre 2021 et 10,25 € brut en jan­vier 2021. Si l’on com­pare sur 10 ans, la hausse est de 14,6 % soit 172 € net par mois ! Une aug­men­ta­tion signi­fi­ca­tive mais qui n’a pas sui­vi l’évolution des prix dans cer­taines villes moyennes de France, par­fois supé­rieure à 50 % sur 10 ans !

Heu­reu­se­ment, depuis 2012, les taux de cré­dit ont très for­te­ment chu­té, pas­sant de 4,3 % en moyenne sur 25 ans à 1,30 % hors assu­rance, soit un recul de 3 points ! Dans ce contexte, la capa­ci­té d’emprunt avec le salaire mini­mum (pour une men­sua­li­té égale à 33 % du Smic, hors assu­rance) a pro­gres­sé de 61,3 % pas­sant de 107 210 € en 2022 à 66 480 € en 2012 soit plus de 40 000 € sup­plé­men­taires.

« Grâce à la baisse des taux com­bi­née à la reva­lo­ri­sa­tion du Smic, la capa­ci­té d’emprunt avec le salaire mini­mum a aug­men­té de plus de 60 % en 10 ans et de 5 % rien qu’en 2021 ! Il est désor­mais pos­sible d’emprunter plus de 107 000 € sur 25 ans en gagnant le salaire mini­mum, contre 66 500 € en 2012, soit 40 000 € de plus. Et comme toutes les villes n’ont – heu­reu­se­ment – pas vu leur prix aug­men­ter de 60 %, dans la plu­part, le pou­voir d’achat immo­bi­lier a pro­gres­sé » ana­lyse San­drine Allo­nier, direc­trice des études et porte-parole de Vous­fi­nan­cer.

Le pou­voir d’achat immo­bi­lier du Smic dans 25 villes de France varie de 10 à près de 90 m²…

Comme à chaque reva­lo­ri­sa­tion du Smic, et dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier, Vous­fi­nan­cer, réseau de cour­tiers en cré­dit immo­bi­lier, a sou­hai­té connaitre la sur­face qu’il est désor­mais pos­sible d’acheter dans 25 villes de France avec le salaire mini­mum (pour une men­sua­li­té hors assu­rance égale à 33 % du Smic, en rem­bour­sant un cré­dit sur 25 ans à 1,30 % avec 10 % d’apport).

Alors que le Smic est le même par­tout en France, les écarts de prix de l’immobilier engendrent de fortes inéga­li­tés de pou­voir d’achat immo­bi­lier sur le ter­ri­toire. Ain­si, en gagnant le Smic, et avec 10 % d’apport, le pou­voir d’achat immo­bi­lier varie de 10,5 m² à Paris, à 88,2 m² à Saint-Etienne, soit un rap­port de 1 à 9 presque. Les villes où le pou­voir d’achat du smic est le plus éle­vé sont Saint-Etienne (88,2 m²), le Mans (67,9 m²), Brest (52,5 m²), Nîmes (52,2 m²) Cler­mont-Fer­rand (51,7 m²) et le Havre (51,3 m²), qui sont les seules où on peut ache­ter plus de 50 m² par­mi les 25 villes étu­diées.

En revanche dans des villes comme Bor­deaux, Nice, Aix-en-Pro­vence, Lyon et Paris, la sur­face que l’on peut ache­ter en gagnant le smic est infé­rieure ou égale à 25 m². Les hausses de prix plus ou moins récentes ne per­mettent pas aux ménages modestes d’y ache­ter une sur­face suf­fi­sante dans laquelle vivre… A Rennes, on peut tout juste ache­ter 26,3 m².

Mal­gré de très fortes hausses de prix dans cer­taines villes, sur 10 ans, le pou­voir d’achat immo­bi­lier a aug­men­té dans presque toutes les villes moyennes !

Ces 10 der­nières années, on note de très fortes dis­pa­ri­tés dans les tra­jec­toires d’évolution des prix des villes moyennes étu­diées. Si dans cer­taines villes, peu nom­breuses, les prix ont bais­sé en 10 ans comme à Saint-Etienne (- 6,6 %), et Nîmes (-3,6 %), la hausse dépasse 50 % dans 5 villes sur 25, allant même jusqu’à 71,3 % à Rennes, 57,8 % à Bor­deaux ou 55,9 % à Tou­louse, en rai­son notam­ment d’augmentation de prix impor­tantes ces deux der­nières années.

Fort heu­reu­se­ment, ces hausses de prix ont sou­vent été com­pen­sées par à la fois la baisse des taux et la hausse du smic… L’augmentation de la capa­ci­té d’emprunt de plus de 61 % a ain­si per­mis de com­pen­ser la hausse des prix dans toutes les villes (sauf à Rennes où les prix ont aug­men­té de 71,3 %) géné­rant ain­si un gain de pou­voir d’achat en dépit du niveau des prix.

« Grâce à la hausse du Smic de 15 % en 10 ans, et à la baisse des taux divi­sés par 3 depuis 2021, la sur­face qu’il est pos­sible d’acheter avec un cré­dit sur 25 ans en gagnant le salaire mini­mum a aug­men­té de 73 % à Saint Etienne, 67 % à Nîmes ou 54 % au Mans, et de près de 40 % à Mar­seille ou au Havre. Même dans des villes comme Paris, qui connait désor­mais une accal­mie après de fortes hausses de prix, le pou­voir d’achat immo­bi­lier est en hausse de 20 %, même si en valeur abso­lue il reste faible… La seule ville où le pou­voir d’achat du smic a dimi­nué est Rennes, en rai­son de l’envolée récente des prix », constate San­drine Allo­nier.

Des évo­lu­tions de pou­voir d’achat moins favo­rables pour les cadres sup dont les salaires ont moins évo­lué que le smic

Avec des prix qui varient de 1215 €/m2 à Saint-Etienne à 10 203 €/m2 à Paris, soit un écart de 1 à 9, les inéga­li­tés de pou­voir d’achat immo­bi­lier sont très impor­tantes, mais chez les cadres, elles sont par­tiel­le­ment atté­nuées par les dif­fé­rences géo­gra­phiques de salaires. Ain­si, ils vont  de 3 376 € nets en moyenne par mois pour un cadre supé­rieur à Saint-Etienne, selon l’Insee* contre 5 731,9 € à Paris soit un écart du simple au double.

Ain­si pour les cadres sup, le pou­voir d’achat immo­bi­lier en rem­bour­sant une men­sua­li­té équi­va­lente à 33 % de leur salaire (hors assu­rance) à un taux de 0,95 % sur 25 ans varie de 46,4 m² à Paris, à 244,8 m² à Saint Etienne, soit un écart de 1 à 5 (contre 1 sur 9 avec le smic). « On constate que pour les cadres supé­rieurs, les écarts de reve­nus avec notam­ment des salaires plus éle­vés là où les prix le sont éga­le­ment, com­pensent par­tiel­le­ment les prix, et jouent ain­si un rôle d’amortisseur, que ne joue pas le smic dont le mon­tant est iden­tique dans toutes les villes, ce qui génère des écarts de pou­voir d’achat immo­bi­lier bien plus éle­vés » ana­lyse San­drine Allo­nier.

Dans la moi­tié des villes étu­diées (13/25) les cadres peuvent en moyenne ache­ter plus de 100 m², alors qu’en gagnant le smic il est pos­sible d’acheter plus de 50 m² seule­ment 6 villes sur 25.

En revanche, sur longue période, le pou­voir d’achat a rela­ti­ve­ment moins aug­men­té pour les cadres. En effet, selon les villes, les reve­nus nets moyens ont aug­men­té de 5 % à 16,9 % en 10 ans. Les hausses de salaires dépassent 15 %, dans seule­ment dans 2 villes, Paris et Cler­mont-Fer­rand, alors que le Smic a lui aug­men­té de 15,7 % net dans toutes les villes de France. Elles sont infé­rieures à 10 % sur les dix der­nières années, dans 16 villes sur 25.

C’est à Nîmes, Saint-Etienne, le Mans, Dijon et le Havre que le pou­voir d’achat a le plus aug­men­té pour les cadres, grâce à la fois à une baisse des prix (à Nîmes ou Saint-Etienne) ou une hausse des prix modé­rée (moins de 20 %) com­bi­née à des hausses de salaires qui dépassent par­fois les 10 % dans des villes comme Le Havre, Paris ou Cler­mont-Fer­rand.

Pour autant, dans cer­taines villes, dans laquelle la hausse des prix a été très éle­vée (plus de 50 %), le pou­voir d’achat n’a aug­men­té que de 1 % (Nantes, Lyon, Vil­leur­banne) et il a même bais­sé à Bor­deaux, Tou­louse et Rennes, de res­pec­ti­ve­ment 1, 3 et 11 %, car les hausses de salaires n’ont pas com­pen­sé la hausse des prix.

On note par ailleurs que les gains de pou­voir d’achat ont été rela­ti­ve­ment plus forts pour ceux qui gagnent le smic que les cadres. Il atteint par exemple 73 % à Saint Etienne, contre 58 % chez les cadres dans la même ville, ou 67 % à Nîmes contre 59 % chez les cadres. En outre il est en retrait dans 3 villes pour les cadres, contre 1 seule­ment pour ceux qui gagnent le smic !

*Don­nées Insee 2019 : salaire net horaire moyen par caté­go­rie socio­pro­fes­sion­nelle et par ville