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Marché francilien de bureaux : redémarrage confirmé pour le marché locatif, pause pour le marché de l’investissement

par | 8 juillet 2021 | Com­mu­ni­qués, Immo­bi­lier

L’a­près-Covid s’an­nonce « nor­mal » selon les pre­mières ana­lyses des experts du mar­ché loca­tif des bureaux.(DR)

La reprise pres­sen­tie sur le mar­ché loca­tif au 1er tri­mestre s’est confir­mée au cours des trois der­niers mois avec plus de 422 800 m² de bureaux com­mer­cia­li­sés, soit 23 % de plus qu’au tri­mestre pré­cé­dent. 765 600 m² de bureaux ont ain­si été com­mer­cia­li­sés en cumu­lé depuis le début de l’année, soit 14 % de plus qu’au 1er semestre 2020 qui avait, de sur­croît, béné­fi­cié de la tran­sac­tion de TOTAL sur « The Link » (~126 000 m²). .

Cette reprise concerne l’ensemble des seg­ments de sur­face ; avec 226 tran­sac­tions de plus que l’an der­nier, les petites et moyennes sur­faces (moins de 1000 m²) voient leur volume de demande pla­cée pro­gres­ser de 28 % d’une année sur l’autre. Concer­nant les mid-mar­kets (1000−5000 m²), l’évolution est moins mar­quée, avec 8 tran­sac­tions de plus pour une demande pla­cée en hausse de 10 % par rap­port au 1er semestre 2020. Enfin, sur le seg­ment des grandes sur­faces, si la pro­gres­sion est modé­rée en volume, compte tenu de la tran­sac­tion TOTAL l’an der­nier, la hausse en nombre est net­te­ment plus mar­quée (+92 %) avec 23 opé­ra­tions recen­sées au 1er semestre 2021 contre seule­ment 12 au 1er semestre 2020.

« Les entre­prises ont aujourd’hui davan­tage de visi­bi­li­té et veulent aller de l’avant. Elles sou­haitent entrer dans une nou­velle dyna­mique, chan­ger leur façon de tra­vailler, en écou­tant notam­ment davan­tage leurs col­la­bo­ra­teurs, et pro­fi­ter de cette occa­sion pour réduire leur empreinte immo­bi­lière. Ce net redé­mar­rage ne concerne tou­te­fois pas tous les sec­teurs d’activité ; les pro­jets que nous trai­tons actuel­le­ment concernent en effet majo­ri­tai­re­ment des entre­prises du conseil, de la tech, de la finance, du life science et de l’éducation », com­mente Marie-Laure Leclercq De Sou­sa, direc­teur du dépar­te­ment Lea­sing Mar­kets Advi­so­ry de JLL.

Si les mar­chés les plus éta­blis (quar­tiers cen­traux de Paris, Neuilly/Levallois, et Boucle Sud) sont les pre­miers béné­fi­ciaires de ce regain d’activité, on note éga­le­ment quelques belles per­for­mances dans des sec­teurs moins oné­reux tels que la Boucle Nord, Saint-Quen­tin-en-Yve­lines et la 2e Cou­ronne sud.

Dans cette période tran­si­toire, les entre­prises pri­vi­lé­gient des solu­tions flexibles et inno­vantes. Les signa­tures de contrats de pres­ta­tions dans les centres de « ser­vice d’of­fices » se sont ain­si mon­trées dyna­miques au 1er semestre 2021 avec plus de 5800 postes com­mer­cia­li­sés, repré­sen­tant l’équivalent de 80 000 m² de bureaux qui s’additionnent au mar­ché traditionnel.

L’offre vacante, qui n’avait que modé­ré­ment pro­gres­sé au 1er tri­mestre (+104 000 m²), a connu une hausse plus mar­quée au cours des 3 der­niers mois (+225 000 m²). Elle atteint ain­si 4 mil­lions de m², pour un taux de vacance de 7,3 %. Cette hausse, liée en par­tie à des libé­ra­tions consé­cu­tives au 3e confi­ne­ment, est éga­le­ment due à un volume impor­tant de livrai­sons. De nou­velles opé­ra­tions ont en effet été livrées vacantes ce tri­mestre, entraî­nant une hausse du stock d’offre neuve qui atteint 982 000 m², un niveau éle­vé au regard de ceux obser­vés au cours des 10 der­nières années. C’est le cas notam­ment en 1re Cou­ronne Nord, où plu­sieurs opé­ra­tions, tota­li­sant plus de 40 000 m², sont venues s’ajouter à l’offre immédiate.

On note, de nou­veau, peu de chan­ge­ments sur les valeurs loca­tives ce tri­mestre. Les loyers prime s’établissent ain­si res­pec­ti­ve­ment à 920 €/m²xan à Paris QCA et à 550 €/m²xan à La Défense, cer­taines entre­prises demeu­rant capables de se posi­tion­ner sur de très beaux actifs à des loyers éle­vés. Les valeurs loca­tives moyennes sont, elles aus­si, stables, à res­pec­ti­ve­ment 419 €/m²xan pour les locaux de pre­mière main et 407 €/m²xan pour ceux de seconde main. Ces valeurs faciales s’accompagnent néan­moins de mesures d’accompagnement par­fois impor­tantes (23 % en moyenne en Île-de-France).

« Au regard du regain d’activité obser­vé ce tri­mestre et d’un mois de juillet qui s’annonce par­ti­cu­liè­re­ment dyna­mique, nous main­te­nons notre pré­vi­sion de demande pla­cée pour l’ensemble de l’année 2021, à savoir entre 1,5 et 1,7 mil­lion de m² », conclut Marie-Laure Leclercq De Sousa.

Un tri­mestre calme pour le mar­ché de l’investissement

Comme anti­ci­pé, le mar­ché fran­ci­lien de l’investissement a connu un 2e tri­mestre calme avec à peine 1,9 mil­liard d’euros inves­tis, por­tant le mon­tant total inves­ti au 1er semestre 2021 à 5,2 mil­liards d’euros. Ce résul­tat, en recul de 35 % sur un an, est infé­rieur de 36 % à la moyenne des 5 der­nières années et de 23 % à la moyenne 10 ans.

Les tran­sac­tions ont, pour­tant, été légè­re­ment plus nom­breuses ce tri­mestre, avec 53 opé­ra­tions recen­sées au cours des 3 der­niers mois contre 47 au 1er tri­mestre, mais elles ont concer­né des actifs plus petits. Le lot moyen est ain­si pas­sé de 70 à 35 mil­lions d’euros d’un tri­mestre à l’autre. Cette forte baisse est avant tout liée à une faible acti­vi­té sur le seg­ment des grandes tran­sac­tions, avec seule­ment 4 opé­ra­tions de plus de 100 mil­lions d’euros ne tota­li­sant que 610 mil­lions d’euros ce tri­mestre, contre 2,1 mil­liards au tri­mestre pré­cé­dent. Les ces­sions par Icade du « Mil­lé­naire 1 » à Brook­field Asset Mana­ge­ment et du « Loire » à Vil­le­juif à la MACIF, repré­sen­tant à elles seules envi­ron 320 mil­lions d’euros, figurent par­mi ces tran­sac­tions. Sur les autres seg­ments de mar­ché, l’activité s’est main­te­nue ou a même pro­gres­sé d’un tri­mestre sur l’autre. En cumu­lé sur l’ensemble du 1er semestre, les tran­sac­tions d’un mon­tant com­pris entre 50 et 100 mil­lions d’euros sont les seules à pro­gres­ser d’une année sur l’autre (+37 % en volume), tan­dis que les autres seg­ments enre­gistrent un recul de l’ordre de 40 %.

Grâce à la ces­sion par Uni­bail-Rodam­co-West­field de l’immeuble « Shift » à Issy-les-Mou­li­neaux pour un mon­tant de 630 mil­lions d’euros en début d’année, le Crois­sant Ouest concentre à lui seul plus d’1,2 mil­liard d’euros d’investissements ce semestre, soit 24 % de l’activité. 9 tran­sac­tions y ont été enre­gis­trées ce tri­mestre, mais aucune n’excédant 90 mil­lions d’euros. Il est sui­vi du Quar­tier cen­tral des affaires qui tota­lise 1,1 mil­liard d’euros, inves­tis pour l’essentiel là aus­si en début d’année.

Les inves­tis­seurs étran­gers ont été net­te­ment plus pré­sents au 2e tri­mestre, concen­trant 49 % des mon­tants inves­tis. Leur part de mar­ché sur l’ensemble du 1er semestre se porte ain­si à 33 %. Les fonds d’investissement inter­na­tio­naux (11 %), et les inves­tis­seurs amé­ri­cains et alle­mands (6 %) ont été les plus actifs. Concer­nant les inves­tis­seurs fran­çais, les SCPI/OPCI arrivent en tête avec 45 % des mon­tants enga­gés, mal­gré une col­lecte moins impor­tante pour l’immobilier bana­li­sé car davan­tage orien­tée sur des pro­duits alter­na­tifs tels que l’immobilier de san­té. Les SIIC demeurent quant à elles actives du côté des ces­sions (39 % des ces­sions en volume sur l’ensemble du 1er semestre), pour­sui­vant leurs arbi­trages dans le but de se désen­det­ter ou de cap­ter des plus-values.

Les actifs « Core », bien que tou­jours majo­ri­taires (63 % des volumes inves­tis au cours des 6 der­niers mois), ont vu leur part de mar­ché bais­ser ce tri­mestre, du fait essen­tiel­le­ment d’une baisse des capi­taux dis­po­nibles pour ce type de pro­duits. Les opé­ra­tions « Core + » ont ain­si concen­tré 37 % des mon­tants inves­tis au 2e tri­mestre contre seule­ment 13 % au 1er, tan­dis que les opé­ra­tions value-add bien loca­li­sées ren­contrent un franc succès.

Enfin, si la plu­part des taux de ren­de­ment prime fran­ci­liens sont res­tés stables ce tri­mestre, on observe quelques décom­pres­sions sur des sec­teurs pré­sen­tant des niveaux d’offre éle­vés ou dis­po­sant essen­tiel­le­ment d’actifs de grande taille plus dif­fi­ciles à financer.

Ste­phan von Barc­zy, direc­teur du Dépar­te­ment Inves­tis­se­ment de JLL, com­mente : « Cette baisse d’activité était atten­due, un cer­tain nombre de mar­ke­tings, éma­nant notam­ment de fon­cières fran­çaises, n’ayant pas pu se concré­ti­ser en fin d’année 2020. Le mar­ché n’a par ailleurs pas pu retrou­ver son fonc­tion­ne­ment nor­mal, le MIPIM ayant de nou­veau été annu­lé cette année. L’activité de pitch n’a ain­si réel­le­ment com­men­cé qu’en mars, alors que cer­tains dos­siers nor­ma­le­ment ini­tiés lors du salon auraient pu se concré­ti­ser au 2e tri­mestre. Nous anti­ci­pons néan­moins une reprise de l’activité au 2e semestre qui devrait per­mettre d’atteindre un volume d’investissement com­pris entre 15 et 17 mil­liards d’euros sur l’ensemble de l’année 2021 ».

 

A pro­pos de JLL

JLL (NYSE : JLL) est un des lea­ders du conseil en immo­bi­lier d’entreprise. Notre ambi­tion est de réin­ven­ter le monde de l’immobilier en offrant de nou­velles pers­pec­tives et des espaces excep­tion­nels, où cha­cun peut réa­li­ser ses ambi­tions. Nous contri­buons ain­si à construire un meilleur ave­nir pour nos clients, nos col­la­bo­ra­teurs et nos par­te­naires. Notre démarche Buil­ding a Bet­ter Tomor­row s’inscrit au cœur de notre stra­té­gie d’entreprise.

JLL figure dans le clas­se­ment For­tune 500. Au 31 décembre 2020, la socié­té était implan­tée dans plus de 80 pays, employait 91 000 col­la­bo­ra­teurs et réa­li­sait un chiffre d’affaires de 16,6 mil­liards de dol­lars. JLL est la marque dépo­sée de Jones Lang LaSalle Incorporated.

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