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Marché francilien de bureaux : redémarrage confirmé pour le marché locatif, pause pour le marché de l’investissement

par | 8 juil­let 2021 | Com­mu­niqués, Immo­bili­er

L’après-Covid s’an­nonce “nor­mal” selon les pre­mières analy­ses des experts du marché locatif des bureaux.(DR)

La reprise pressen­tie sur le marché locatif au 1er trimestre s’est con­fir­mée au cours des trois derniers mois avec plus de 422 800 m² de bureaux com­mer­cial­isés, soit 23 % de plus qu’au trimestre précé­dent. 765 600 m² de bureaux ont ain­si été com­mer­cial­isés en cumulé depuis le début de l’année, soit 14 % de plus qu’au 1er semes­tre 2020 qui avait, de sur­croît, béné­fi­cié de la trans­ac­tion de TOTAL sur « The Link » (~126 000 m²). .

Cette reprise con­cerne l’ensemble des seg­ments de sur­face ; avec 226 trans­ac­tions de plus que l’an dernier, les petites et moyennes sur­faces (moins de 1000 m²) voient leur vol­ume de demande placée pro­gress­er de 28 % d’une année sur l’autre. Con­cer­nant les mid-mar­kets (1000−5000 m²), l’évolution est moins mar­quée, avec 8 trans­ac­tions de plus pour une demande placée en hausse de 10 % par rap­port au 1er semes­tre 2020. Enfin, sur le seg­ment des grandes sur­faces, si la pro­gres­sion est mod­érée en vol­ume, compte tenu de la trans­ac­tion TOTAL l’an dernier, la hausse en nom­bre est net­te­ment plus mar­quée (+92 %) avec 23 opéra­tions recen­sées au 1er semes­tre 2021 con­tre seule­ment 12 au 1er semes­tre 2020.

« Les entre­pris­es ont aujourd’hui davan­tage de vis­i­bil­ité et veu­lent aller de l’avant. Elles souhait­ent entr­er dans une nou­velle dynamique, chang­er leur façon de tra­vailler, en écoutant notam­ment davan­tage leurs col­lab­o­ra­teurs, et prof­iter de cette occa­sion pour réduire leur empreinte immo­bil­ière. Ce net redé­mar­rage né con­cerne toute­fois pas tous les secteurs d’activité ; les pro­jets que nous traitons actuelle­ment con­cer­nent en effet majori­taire­ment des entre­pris­es du con­seil, de la tech, de la finance, du life sci­ence et de l’éducation », com­mente Marie-Lau­re Lecler­cq De Sousa, directeur du départe­ment Leas­ing Mar­kets Advi­so­ry de JLL.

Si les marchés les plus étab­lis (quartiers cen­traux de Paris, Neuilly/Levallois, et Boucle Sud) sont les pre­miers béné­fi­ci­aires de ce regain d’activité, on note égale­ment quelques belles per­for­mances dans des secteurs moins onéreux tels que la Boucle Nord, Saint-Quentin-en-Yve­lines et la 2e Couronne sud.

Dans cette péri­ode tran­si­toire, les entre­pris­es priv­ilégient des solu­tions flex­i­bles et inno­vantes. Les sig­na­tures de con­trats de presta­tions dans les cen­tres de « ser­vice d’of­fices » se sont ain­si mon­trées dynamiques au 1er semes­tre 2021 avec plus de 5800 postes com­mer­cial­isés, représen­tant l’équivalent de 80 000 m² de bureaux qui s’additionnent au marché traditionnel.

L’offre vacante, qui n’avait que mod­éré­ment pro­gressé au 1er trimestre (+104 000 m²), a con­nu une hausse plus mar­quée au cours des 3 derniers mois (+225 000 m²). Elle atteint ain­si 4 mil­lions de m², pour un taux de vacance de 7,3 %. Cette hausse, liée en par­tie à des libéra­tions con­séc­u­tives au 3e con­fine­ment, est égale­ment due à un vol­ume impor­tant de livraisons. De nou­velles opéra­tions ont en effet été livrées vacantes ce trimestre, entraî­nant une hausse du stock d’offre neuve qui atteint 982 000 m², un niveau élevé au regard de ceux observés au cours des 10 dernières années. C’est le cas notam­ment en 1re Couronne Nord, où plusieurs opéra­tions, total­isant plus de 40 000 m², sont venues s’ajouter à l’offre immédiate.

On note, de nou­veau, peu de change­ments sur les valeurs loca­tives ce trimestre. Les loy­ers prime s’établissent ain­si respec­tive­ment à 920 €/m²xan à Paris QCA et à 550 €/m²xan à La Défense, cer­taines entre­pris­es demeu­rant capa­bles de se posi­tion­ner sur de très beaux act­ifs à des loy­ers élevés. Les valeurs loca­tives moyennes sont, elles aus­si, sta­bles, à respec­tive­ment 419 €/m²xan pour les locaux de pre­mière main et 407 €/m²xan pour ceux de sec­onde main. Ces valeurs faciales s’accompagnent néan­moins de mesures d’accompagnement par­fois impor­tantes (23 % en moyenne en Île-de-France).

« Au regard du regain d’activité observé ce trimestre et d’un mois de juil­let qui s’annonce par­ti­c­ulière­ment dynamique, nous main­tenons notre prévi­sion de demande placée pour l’ensemble de l’année 2021, à savoir entre 1,5 et 1,7 mil­lion de m² », con­clut Marie-Lau­re Lecler­cq De Sousa.

Un trimestre calme pour le marché de l’investissement

Comme anticipé, le marché fran­cilien de l’investissement a con­nu un 2e trimestre calme avec à peine 1,9 mil­liard d’euros investis, por­tant le mon­tant total investi au 1er semes­tre 2021 à 5,2 mil­liards d’euros. Ce résul­tat, en recul de 35 % sur un an, est inférieur de 36 % à la moyenne des 5 dernières années et de 23 % à la moyenne 10 ans.

Les trans­ac­tions ont, pour­tant, été légère­ment plus nom­breuses ce trimestre, avec 53 opéra­tions recen­sées au cours des 3 derniers mois con­tre 47 au 1er trimestre, mais elles ont con­cerné des act­ifs plus petits. Le lot moyen est ain­si passé de 70 à 35 mil­lions d’euros d’un trimestre à l’autre. Cette forte baisse est avant tout liée à une faible activ­ité sur le seg­ment des grandes trans­ac­tions, avec seule­ment 4 opéra­tions de plus de 100 mil­lions d’euros né total­isant que 610 mil­lions d’euros ce trimestre, con­tre 2,1 mil­liards au trimestre précé­dent. Les ces­sions par Icade du « Mil­lé­naire 1 » à Brook­field Asset Man­age­ment et du « Loire » à Ville­juif à la MACIF, représen­tant à elles seules env­i­ron 320 mil­lions d’euros, fig­urent par­mi ces trans­ac­tions. Sur les autres seg­ments de marché, l’activité s’est main­tenue ou a même pro­gressé d’un trimestre sur l’autre. En cumulé sur l’ensemble du 1er semes­tre, les trans­ac­tions d’un mon­tant com­pris entre 50 et 100 mil­lions d’euros sont les seules à pro­gress­er d’une année sur l’autre (+37 % en vol­ume), tan­dis que les autres seg­ments enreg­istrent un recul de l’ordre de 40 %.

Grâce à la ces­sion par Uni­bail-Rodam­co-West­field de l’immeuble « Shift » à Issy-les-Moulin­eaux pour un mon­tant de 630 mil­lions d’euros en début d’année, le Crois­sant Ouest con­cen­tre à lui seul plus d’1,2 mil­liard d’euros d’investissements ce semes­tre, soit 24 % de l’activité. 9 trans­ac­tions y ont été enreg­istrées ce trimestre, mais aucune n’excédant 90 mil­lions d’euros. Il est suivi du Quarti­er cen­tral des affaires qui totalise 1,1 mil­liard d’euros, investis pour l’essentiel là aus­si en début d’année.

Les investis­seurs étrangers ont été net­te­ment plus présents au 2e trimestre, con­cen­trant 49 % des mon­tants investis. Leur part de marché sur l’ensemble du 1er semes­tre se porte ain­si à 33 %. Les fonds d’investissement inter­na­tionaux (11 %), et les investis­seurs améri­cains et alle­mands (6 %) ont été les plus act­ifs. Con­cer­nant les investis­seurs français, les SCPI/OPCI arrivent en tête avec 45 % des mon­tants engagés, mal­gré une col­lecte moins impor­tante pour l’immobilier banal­isé car davan­tage ori­en­tée sur des pro­duits alter­nat­ifs tels que l’immobilier de san­té. Les SIIC demeurent quant à elles actives du côté des ces­sions (39 % des ces­sions en vol­ume sur l’ensemble du 1er semes­tre), pour­suiv­ant leurs arbi­trages dans le but de se désendet­ter ou de capter des plus-values.

Les act­ifs « Core », bien que tou­jours majori­taires (63 % des vol­umes investis au cours des 6 derniers mois), ont vu leur part de marché baiss­er ce trimestre, du fait essen­tielle­ment d’une baisse des cap­i­taux disponibles pour ce type de pro­duits. Les opéra­tions « Core + » ont ain­si con­cen­tré 37 % des mon­tants investis au 2e trimestre con­tre seule­ment 13 % au 1er, tan­dis que les opéra­tions val­ue-add bien local­isées ren­con­trent un franc succès.

Enfin, si la plu­part des taux de ren­de­ment prime fran­ciliens sont restés sta­bles ce trimestre, on observe quelques décom­pres­sions sur des secteurs présen­tant des niveaux d’offre élevés ou dis­posant essen­tielle­ment d’actifs de grande taille plus dif­fi­ciles à financer.

Stephan von Bar­czy, directeur du Départe­ment Investisse­ment de JLL, com­mente : « Cette baisse d’activité était atten­due, un cer­tain nom­bre de mar­ket­ings, émanant notam­ment de fon­cières français­es, n’ayant pas pu se con­cré­tis­er en fin d’année 2020. Le marché n’a par ailleurs pas pu retrou­ver son fonc­tion­nement nor­mal, le MIPIM ayant de nou­veau été annulé cette année. L’activité de pitch n’a ain­si réelle­ment com­mencé qu’en mars, alors que cer­tains dossiers nor­male­ment ini­tiés lors du salon auraient pu se con­cré­tis­er au 2e trimestre. Nous anticipons néan­moins une reprise de l’activité au 2e semes­tre qui devrait per­me­t­tre d’atteindre un vol­ume d’investissement com­pris entre 15 et 17 mil­liards d’euros sur l’ensemble de l’année 2021 ».

 

A pro­pos de JLL

JLL (NYSE : JLL) est un des lead­ers du con­seil en immo­bili­er d’entreprise. Notre ambi­tion est de réin­ven­ter le monde de l’immobilier en offrant de nou­velles per­spec­tives et des espaces excep­tion­nels, où cha­cun peut réalis­er ses ambi­tions. Nous con­tribuons ain­si à con­stru­ire un meilleur avenir pour nos clients, nos col­lab­o­ra­teurs et nos parte­naires. Notre démarche Build­ing a Bet­ter Tomor­row s’inscrit au cœur de notre stratégie d’entreprise.

JLL fig­ure dans le classe­ment For­tune 500. Au 31 décem­bre 2020, la société était implan­tée dans plus de 80 pays, employ­ait 91 000 col­lab­o­ra­teurs et réal­i­sait un chiffre d’affaires de 16,6 mil­liards de dol­lars. JLL est la mar­que déposée de Jones Lang LaSalle Incorporated.

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