Les gra­phiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actua­li­sés dans le dos­sier sur le prix des loge­ments sur le long terme du site de l’IGEDD.

Les Prix

Au troi­sième tri­mestre 2022, l’indice du prix des loge­ments anciens en France rap­por­té au reve­nu par ménage était supé­rieur de 83% à la ten­dance longue qu’il avait sui­vie sur la période 1965–2001 (gra­phique 1.). Ce dépas­se­ment avait peu varié de 2007 à 2019, ce qui consti­tue une spé­ci­fi­ci­té fran­çaise et bri­tan­nique, contrai­re­ment à l’envolée consta­tée après 2019 (gra­phique 5.1.). Sa dif­fé­ren­cia­tion géo­gra­phique était pro­non­cée (gra­phique 4.1.) ; d’un dépar­te­ment à l’autre, elle coïn­ci­dait à hau­teur de 70% avec celle de trois variables : la crois­sance du nombre de loge­ments hors rési­dences secon­daires nette de la crois­sance démo­gra­phique, la varia­tion du taux de chô­mage, et la pro­por­tion de loge­ments occu­pés par leur pro­prié­taire, avec les­quelles la crois­sance du prix des loge­ments est néga­ti­ve­ment cor­ré­lée.

Au contraire, l’indice Insee des loyers, rap­por­té au reve­nu dis­po­nible par ménage de l’ensemble des ménages, était au deuxième tri­mestre 2022 au même niveau qu’en 2001 ou en 1978 (gra­phique 3.1.), demeu­rant dans le « tun­nel » his­to­rique dans lequel il se trouve depuis plus de qua­rante ans, et sur ce point la France ne se dif­fé­ren­cie pas des autres pays repré­sen­tés sur le gra­phique 5.2. (entre-temps, les loca­taires se sont tou­te­fois pau­pé­ri­sés par rap­port à l’ensemble des ménages, et le loyer moyen a aug­men­té plus rapi­de­ment que l’indice des loyers en rai­son des effets de struc­ture et notam­ment de l’amélioration de la qua­li­té du parc : cf. cette pré­sen­ta­tion « loyers et reve­nus sur le long terme » et ces notes sur l’évolution com­pa­rée des loyers et des reve­nus et sur les ménages et leurs loge­ments depuis 1970).
L’évolution des indices de loyer a été peu dif­fé­ren­ciée entre l’agglomération pari­sienne et le reste de la France (gra­phique 4.2), contrai­re­ment à celle des indices de prix des loge­ments (gra­phique 4.1).

Le contraste entre la « lévi­ta­tion » à niveau éle­vé de l’indice du prix des loge­ments et la sta­bi­li­té sur longue période de l’indice des loyers par rap­port au reve­nu par ménage résulte de l’effet infla­tion­niste de l’environnement finan­cier, et au pre­mier chef du très faible niveau des taux d’intérêt.

Par rap­port à leurs mini­ma his­to­riques au voi­si­nage des­quels ils se main­te­naient depuis 2016, les taux d’intérêt immo­bi­liers (gra­phiques 3.2., 5.3 et 7.1.) sont remon­tés de 0,8%, soit moins que les taux de la dette publique à long terme (gra­phique 7.1.) et les taux immo­bi­liers obser­vés dans la plu­part des autres pays repré­sen­tés sur le gra­phique 5.3..
Du point de vue d’un accé­dant à la pro­prié­té, au troi­sième tri­mestre 2022 le niveau des taux d’intérêt, suite à leur remon­tée, suf­fi­sait encore moins qu’au tri­mestre pré­cé­dent à com­pen­ser le niveau éle­vé du prix des loge­ments : en moyenne sur l’ensemble de la France, le pou­voir d’achat immo­bi­lier était infé­rieur de 30% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (gra­phique 3.3.) et, pour ache­ter le même loge­ment « toutes choses égales par ailleurs », un pri­mo-accé­dant devait s’endetter sur 23 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 (gra­phique 3.4.), soit une durée plus longue de moi­tié (gra­phique 1.). Néan­moins, cette durée d’emprunt stan­dard per­met­tant, en moyenne sur l’ensemble de la France, d’acheter le même loge­ment qu’en 2000 res­tait voi­sine des durées accor­dées par les prê­teurs, ce qui n’avait pas été le cas du début des années 2000 à 2014 (gra­phique 3.4.). Tant l’indicateur de pou­voir d’achat immo­bi­lier que la durée d’emprunt per­met­tant d’acheter le même loge­ment sont très dif­fé­ren­ciés loca­le­ment (gra­phiques 4.3. et 4.4.).
Du point de vue d’un inves­tis­seur, l’indice des loyers ayant beau­coup moins aug­men­té depuis 2000 que l’indice du prix des loge­ments (gra­phique 3.1.), le ren­de­ment loca­tif net (loyer net de charges divi­sé par prix de ces­sion) reste aujourd’hui très faible, mais le taux d’intérêt de la dette publique à long terme reste his­to­ri­que­ment bas mal­gré sa récente remon­tée (gra­phiques 2.4. et 7.1.). Les deux pla­ce­ments, concur­rents, pré­sentent des pro­fils de risque dif­fé­rents, le pla­ce­ment immo­bi­lier s’apparentant à un inves­tis­se­ment en rente per­pé­tuelle à cou­pon indexé sur les loyers, dont la valeur de revente n’est cer­taine à aucune échéance.
Fin novembre 2022, le prix des actions est supé­rieur à sa ten­dance longue bicen­te­naire au sens de Sie­gel de 9% aux États-Unis et lui est infé­rieur de 14% en France, mais le mul­tiple prix sur béné­fices des actions amé­ri­caines est deux fois plus éle­vé que son niveau de long terme au sens de Shil­ler (gra­phique 2.3.).

Les Volumes

Fin octobre 2022 le nombre de ventes de loge­ments anciens (mai­sons et appar­te­ments ven­dus à l’unité) cumu­lé sur 12 mois, à 1 130 000 uni­tés (gra­phiques 6.1. et 6.4.), et la vitesse de rota­tion du parc déte­nu par les par­ti­cu­liers, à 3,5% (gra­phique 6.2.), étaient voi­sins de leurs plus hauts his­to­riques, le nombre de tran­sac­tions était proche de la ten­dance longue obte­nue en extra­po­lant la crois­sance de la vitesse de rota­tion obser­vée pen­dant la période 1970–2000 (gra­phique 1.), et le mon­tant des ventes de loge­ments anciens cumu­lé sur 12 mois était supé­rieur de 77% à la ten­dance longue qu’il avait sui­vie sur la même période (gra­phique 1.).
Fin octobre 2022 éga­le­ment, le nombre de mises en chan­tier de loge­ments neufs cumu­lé sur 12 mois, à 381 000 uni­tés (gra­phiques 6.1. et 6.3.), était voi­sin de sa moyenne de la décen­nie 2010 (soit 382 000 loge­ments).
Le ratio de la dette immo­bi­lière des ménages rap­por­tée à leur reve­nu dimi­nue légè­re­ment, à 87% fin octobre 2022 (gra­phiques 7.2., 7.3. et 10.3.), ce qui est nou­veau. La mul­ti­pli­ca­tion par 2,4 de ce ratio depuis 2000 est l’un des fac­teurs qui ont per­mis l’envolée du prix des loge­ments. Par­mi les pays repré­sen­tés sur le gra­phique 5.4., la France est le seul où ce ratio a aug­men­té conti­nû­ment de 2009 à 2022. Néan­moins, en Alle­magne, ce ratio, à 77%, a dépas­sé en 2021 son maxi­mum pré­cé­dent atteint en 2002.
La dette des pro­mo­teurs immo­bi­liers rap­por­tée au pro­duit inté­rieur brut, à 1,1%, est à son plus haut depuis 1995 (gra­phique 7.5.).

Conclu­sion

En octobre 2022 le mon­tant total des tran­sac­tions cumu­lé sur 12 mois était très supé­rieur à sa ten­dance longue, par la conjonc­tion de prix qui étaient très supé­rieurs à leur ten­dance longue et de nombres de tran­sac­tions qui étaient voi­sins de la leur.