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Visite dimanche 26 mars de la champignonnière “Les Carrières” à Évecquemont, avec Angel Moioli
Angel Moioli est un des derniers jardiniers de la nuit. Il est installé dans une ancienne carrière de pierres à Évecquemont. Nous avons rencontré un personnage passionnant et passionné qui perpétue…
Aubergenville : un salon du livre réussi
Le 19 mars 2023 à Aubergenville a eu lieu la 2e édition du festival du livre d’Aubergenville. Le public fort nombreux était au rendez-vous pour rencontrer une treintaine d’auteurs français et…
Une balade des Lumières 2023 très nocturne et à vivre
Samedi 18 mars 2023 a été organisée la 3ème édition de la Marche des Lumières, qui, pour cette édition, a appris le nom de : « Balades des Lumières 2023 ». Cette marche des association de la commune…
1ère semaine du deuxième Festival de l’emploi et de la création d’entreprise aux Mureaux
Du mardi 14 au jeudi 23 mars 2023, la ville des Mureaux et ses nombreux partenaires, organisent une deuxième édition du “Festival de l’Emploi et de la Création d’Entreprise” pour booster l’économie…
Prévisions de la RATP pour la journée de grève contre la réforme des retraites du mercredi 15 mars 2023
Mardi 14 mars 2023, dans le cadre d’un mouvement social national interprofessionnel contre la réforme des retraites, la circulation des trains va rester perturbée le mercredi 15 mars 2023 sur…
Championnat de France de Breaking aux Mureaux : Battle inter-régionale Île-de-France, Normandie et Centre Val ‑De-Loire
Samedi 1er avril 2023, de 18h à 20h30 au COSEC Pablo-Néruda à Les Mureaux, sont organisées des qualification du Championnat de France de « Breaking » par le Comité Régional IDF de la Fédération…
Trois réunions publiques de la NUPES dans les Yvelines autour de la réforme des retraites et les transports
En ce mois de mars 2023, trois réunions publiques sont programmées dans le département des Yvelines par les membres ou alliés de la Nouvelle Union Populaire Écologique et Sociale (NUPES). Deux de…
Échange scolaire entre les collégiens des Mureaux et d’Annweiler am Trifel
Du 6 au 10 mars 2023, grâce à l’action des collèges Paul-Verlaine et Jules Verne des Mureaux, la participation de l’Île-de-Loisirs du Val-de-Seine, à Verneuil-sur-Seine, et le financement du Lions…
Réunion publique autour de la réforme des retraites à Chanteloup-les-Vignes
Vendredi 17 mars 2023, une réunion publique sur le sujet de la réforme des retraites est organisée par de la Nupes Canton de Conflans et de la Table Ronde de la Gauche de la Confluence à partir de…
Remise du premier Prix des Plurielles à Versailles : Siham Yara Bachir primée
Mercredi 8 mars 2023, à l’occasion de la journée internationale des droits des femmes, le Prix des Pluriels a été remis au Grand Trianon du Château de Versailles. Quatre femmes ont été récompensées…
Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme changent
En décembre 2022, les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site de l’Inspection Générale de l’Environnement et du Développement Durable (IGEDD).
Voici l’analyse qui accompagne les graphiques.
Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site de l’IGEDD.
Les Prix
Au troisième trimestre 2022, l’indice du prix des logements anciens en France rapporté au revenu par ménage était supérieur de 83% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965–2001 (graphique 1.). Ce dépassement avait peu varié de 2007 à 2019, ce qui constitue une spécificité française et britannique, contrairement à l’envolée constatée après 2019 (graphique 5.1.). Sa différenciation géographique était prononcée (graphique 4.1.) ; d’un département à l’autre, elle coïncidait à hauteur de 70% avec celle de trois variables : la croissance du nombre de logements hors résidences secondaires nette de la croissance démographique, la variation du taux de chômage, et la proportion de logements occupés par leur propriétaire, avec lesquelles la croissance du prix des logements est négativement corrélée.
Au contraire, l’indice Insee des loyers, rapporté au revenu disponible par ménage de l’ensemble des ménages, était au deuxième trimestre 2022 au même niveau qu’en 2001 ou en 1978 (graphique 3.1.), demeurant dans le “tunnel” historique dans lequel il se trouve depuis plus de quarante ans, et sur ce point la France ne se différencie pas des autres pays représentés sur le graphique 5.2. (entre-temps, les locataires se sont toutefois paupérisés par rapport à l’ensemble des ménages, et le loyer moyen a augmenté plus rapidement que l’indice des loyers en raison des effets de structure et notamment de l’amélioration de la qualité du parc : cf. cette présentation « loyers et revenus sur le long terme » et ces notes sur l’évolution comparée des loyers et des revenus et sur les ménages et leurs logements depuis 1970).
L’évolution des indices de loyer a été peu différenciée entre l’agglomération parisienne et le reste de la France (graphique 4.2), contrairement à celle des indices de prix des logements (graphique 4.1).
Le contraste entre la « lévitation » à niveau élevé de l’indice du prix des logements et la stabilité sur longue période de l’indice des loyers par rapport au revenu par ménage résulte de l’effet inflationniste de l’environnement financier, et au premier chef du très faible niveau des taux d’intérêt.
Par rapport à leurs minima historiques au voisinage desquels ils se maintenaient depuis 2016, les taux d’intérêt immobiliers (graphiques 3.2., 5.3 et 7.1.) sont remontés de 0,8%, soit moins que les taux de la dette publique à long terme (graphique 7.1.) et les taux immobiliers observés dans la plupart des autres pays représentés sur le graphique 5.3..
Du point de vue d’un accédant à la propriété, au troisième trimestre 2022 le niveau des taux d’intérêt, suite à leur remontée, suffisait encore moins qu’au trimestre précédent à compenser le niveau élevé du prix des logements : en moyenne sur l’ensemble de la France, le pouvoir d’achat immobilier était inférieur de 30% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.3.) et, pour acheter le même logement « toutes choses égales par ailleurs », un primo-accédant devait s’endetter sur 23 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.), soit une durée plus longue de moitié (graphique 1.). Néanmoins, cette durée d’emprunt standard permettant, en moyenne sur l’ensemble de la France, d’acheter le même logement qu’en 2000 restait voisine des durées accordées par les prêteurs, ce qui n’avait pas été le cas du début des années 2000 à 2014 (graphique 3.4.). Tant l’indicateur de pouvoir d’achat immobilier que la durée d’emprunt permettant d’acheter le même logement sont très différenciés localement (graphiques 4.3. et 4.4.).
Du point de vue d’un investisseur, l’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté depuis 2000 que l’indice du prix des logements (graphique 3.1.), le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) reste aujourd’hui très faible, mais le taux d’intérêt de la dette publique à long terme reste historiquement bas malgré sa récente remontée (graphiques 2.4. et 7.1.). Les deux placements, concurrents, présentent des profils de risque différents, le placement immobilier s’apparentant à un investissement en rente perpétuelle à coupon indexé sur les loyers, dont la valeur de revente n’est certaine à aucune échéance.
Fin novembre 2022, le prix des actions est supérieur à sa tendance longue bicentenaire au sens de Siegel de 9% aux États-Unis et lui est inférieur de 14% en France, mais le multiple prix sur bénéfices des actions américaines est deux fois plus élevé que son niveau de long terme au sens de Shiller (graphique 2.3.).
Les Volumes
Fin octobre 2022 le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois, à 1 130 000 unités (graphiques 6.1. et 6.4.), et la vitesse de rotation du parc détenu par les particuliers, à 3,5% (graphique 6.2.), étaient voisins de leurs plus hauts historiques, le nombre de transactions était proche de la tendance longue obtenue en extrapolant la croissance de la vitesse de rotation observée pendant la période 1970–2000 (graphique 1.), et le montant des ventes de logements anciens cumulé sur 12 mois était supérieur de 77% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la même période (graphique 1.).
Fin octobre 2022 également, le nombre de mises en chantier de logements neufs cumulé sur 12 mois, à 381 000 unités (graphiques 6.1. et 6.3.), était voisin de sa moyenne de la décennie 2010 (soit 382 000 logements).
Le ratio de la dette immobilière des ménages rapportée à leur revenu diminue légèrement, à 87% fin octobre 2022 (graphiques 7.2., 7.3. et 10.3.), ce qui est nouveau. La multiplication par 2,4 de ce ratio depuis 2000 est l’un des facteurs qui ont permis l’envolée du prix des logements. Parmi les pays représentés sur le graphique 5.4., la France est le seul où ce ratio a augmenté continûment de 2009 à 2022. Néanmoins, en Allemagne, ce ratio, à 77%, a dépassé en 2021 son maximum précédent atteint en 2002.
La dette des promoteurs immobiliers rapportée au produit intérieur brut, à 1,1%, est à son plus haut depuis 1995 (graphique 7.5.).
Conclusion
En octobre 2022 le montant total des transactions cumulé sur 12 mois était très supérieur à sa tendance longue, par la conjonction de prix qui étaient très supérieurs à leur tendance longue et de nombres de transactions qui étaient voisins de la leur.
Post-scriptum
* « Loyers et revenus sur le long terme, comparaison de trois approches du ratio loyer sur revenu », présentation aux entretiens d’Inxauseta, Bunus, août 2022.
* « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », présentation, mars 2022. 1. Prix des logements depuis 1200. 2. Loyers et revenus depuis 1970. 3. Placement en logement et autres placements depuis 1840. 4. Quelques propriétés du prix des logements. 5. L’envolée du prix des logements de 2000 à 2008 puis sa lévitation. 6. Prospective. 7. Conclusion.
* « Vingt ans de vacances courte et longue », septembre 2021, extrait d’une présentation devant le collège logement du CGEDD. Depuis la fin des années 1990, la vacance de courte durée et la vacance de longue durée ont évolué différemment. La croissance de la vacance en zones Abis, A et B1 depuis 2006 est surtout celle de la vacance de courte durée.
* Actualisation à 2020 des séries longues depuis 1800 qui supportent les documents publiés sur ce site, novembre 2021.
* « Prix des logements, loyers, et couple rendement — risque de l’investissement immobilier », extrait d’un rapport IGF-CGEDD, avril 2021.
* « L’élasticité du prix des logements par rapport à leur nombre », mars 2021. Cette élasticité est de l’ordre de ‑1 à ‑2.