Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actu­al­isés dans le dossier sur le prix des loge­ments sur le long terme du site de l’IGEDD.

Les Prix

Au troisième trimestre 2022, l’indice du prix des loge­ments anciens en France rap­porté au revenu par ménage était supérieur de 83% à la ten­dance longue qu’il avait suiv­ie sur la péri­ode 1965–2001 (graphique 1.). Ce dépasse­ment avait peu var­ié de 2007 à 2019, ce qui con­stitue une spé­ci­ficité française et bri­tan­nique, con­traire­ment à l’envolée con­statée après 2019 (graphique 5.1.). Sa dif­féren­ci­a­tion géo­graphique était pronon­cée (graphique 4.1.) ; d’un départe­ment à l’autre, elle coïn­cidait à hau­teur de 70% avec celle de trois vari­ables : la crois­sance du nom­bre de loge­ments hors rési­dences sec­ondaires nette de la crois­sance démo­graphique, la vari­a­tion du taux de chô­mage, et la pro­por­tion de loge­ments occupés par leur pro­prié­taire, avec lesquelles la crois­sance du prix des loge­ments est néga­tive­ment corrélée.

Au con­traire, l’indice Insee des loy­ers, rap­porté au revenu disponible par ménage de l’ensemble des ménages, était au deux­ième trimestre 2022 au même niveau qu’en 2001 ou en 1978 (graphique 3.1.), demeu­rant dans le “tun­nel” his­torique dans lequel il se trou­ve depuis plus de quar­ante ans, et sur ce point la France ne se dif­féren­cie pas des autres pays représen­tés sur le graphique 5.2. (entre-temps, les locataires se sont toute­fois paupérisés par rap­port à l’ensemble des ménages, et le loy­er moyen a aug­men­té plus rapi­de­ment que l’indice des loy­ers en rai­son des effets de struc­ture et notam­ment de l’amélioration de la qual­ité du parc : cf. cette présen­ta­tion « loy­ers et revenus sur le long terme » et ces notes sur l’évolution com­parée des loy­ers et des revenus et sur les ménages et leurs loge­ments depuis 1970).
L’évolution des indices de loy­er a été peu dif­féren­ciée entre l’agglomération parisi­enne et le reste de la France (graphique 4.2), con­traire­ment à celle des indices de prix des loge­ments (graphique 4.1).

Le con­traste entre la « lévi­ta­tion » à niveau élevé de l’indice du prix des loge­ments et la sta­bil­ité sur longue péri­ode de l’indice des loy­ers par rap­port au revenu par ménage résulte de l’effet infla­tion­niste de l’environnement financier, et au pre­mier chef du très faible niveau des taux d’intérêt.

Par rap­port à leurs min­i­ma his­toriques au voisi­nage desquels ils se main­te­naient depuis 2016, les taux d’intérêt immo­biliers (graphiques 3.2., 5.3 et 7.1.) sont remon­tés de 0,8%, soit moins que les taux de la dette publique à long terme (graphique 7.1.) et les taux immo­biliers observés dans la plu­part des autres pays représen­tés sur le graphique 5.3..
Du point de vue d’un accé­dant à la pro­priété, au troisième trimestre 2022 le niveau des taux d’intérêt, suite à leur remon­tée, suff­i­sait encore moins qu’au trimestre précé­dent à com­penser le niveau élevé du prix des loge­ments : en moyenne sur l’ensemble de la France, le pou­voir d’achat immo­bili­er était inférieur de 30% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.3.) et, pour acheter le même loge­ment « toutes choses égales par ailleurs », un pri­mo-accé­dant devait s’endetter sur 23 ans, con­tre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.), soit une durée plus longue de moitié (graphique 1.). Néan­moins, cette durée d’emprunt stan­dard per­me­t­tant, en moyenne sur l’ensemble de la France, d’acheter le même loge­ment qu’en 2000 restait voi­sine des durées accordées par les prê­teurs, ce qui n’avait pas été le cas du début des années 2000 à 2014 (graphique 3.4.). Tant l’indicateur de pou­voir d’achat immo­bili­er que la durée d’emprunt per­me­t­tant d’acheter le même loge­ment sont très dif­féren­ciés locale­ment (graphiques 4.3. et 4.4.).
Du point de vue d’un investis­seur, l’indice des loy­ers ayant beau­coup moins aug­men­té depuis 2000 que l’indice du prix des loge­ments (graphique 3.1.), le ren­de­ment locatif net (loy­er net de charges divisé par prix de ces­sion) reste aujourd’hui très faible, mais le taux d’intérêt de la dette publique à long terme reste his­torique­ment bas mal­gré sa récente remon­tée (graphiques 2.4. et 7.1.). Les deux place­ments, con­cur­rents, présen­tent des pro­fils de risque dif­férents, le place­ment immo­bili­er s’apparentant à un investisse­ment en rente per­pétuelle à coupon indexé sur les loy­ers, dont la valeur de revente n’est cer­taine à aucune échéance.
Fin novem­bre 2022, le prix des actions est supérieur à sa ten­dance longue bicen­te­naire au sens de Siegel de 9% aux États-Unis et lui est inférieur de 14% en France, mais le mul­ti­ple prix sur béné­fices des actions améri­caines est deux fois plus élevé que son niveau de long terme au sens de Shiller (graphique 2.3.).

Les Vol­umes

Fin octo­bre 2022 le nom­bre de ventes de loge­ments anciens (maisons et apparte­ments ven­dus à l’unité) cumulé sur 12 mois, à 1 130 000 unités (graphiques 6.1. et 6.4.), et la vitesse de rota­tion du parc détenu par les par­ti­c­uliers, à 3,5% (graphique 6.2.), étaient voisins de leurs plus hauts his­toriques, le nom­bre de trans­ac­tions était proche de la ten­dance longue obtenue en extrap­olant la crois­sance de la vitesse de rota­tion observée pen­dant la péri­ode 1970–2000 (graphique 1.), et le mon­tant des ventes de loge­ments anciens cumulé sur 12 mois était supérieur de 77% à la ten­dance longue qu’il avait suiv­ie sur la même péri­ode (graphique 1.).
Fin octo­bre 2022 égale­ment, le nom­bre de mis­es en chantier de loge­ments neufs cumulé sur 12 mois, à 381 000 unités (graphiques 6.1. et 6.3.), était voisin de sa moyenne de la décen­nie 2010 (soit 382 000 loge­ments).
Le ratio de la dette immo­bil­ière des ménages rap­portée à leur revenu dimin­ue légère­ment, à 87% fin octo­bre 2022 (graphiques 7.2., 7.3. et 10.3.), ce qui est nou­veau. La mul­ti­pli­ca­tion par 2,4 de ce ratio depuis 2000 est l’un des fac­teurs qui ont per­mis l’envolée du prix des loge­ments. Par­mi les pays représen­tés sur le graphique 5.4., la France est le seul où ce ratio a aug­men­té con­tinû­ment de 2009 à 2022. Néan­moins, en Alle­magne, ce ratio, à 77%, a dépassé en 2021 son max­i­mum précé­dent atteint en 2002.
La dette des pro­mo­teurs immo­biliers rap­portée au pro­duit intérieur brut, à 1,1%, est à son plus haut depuis 1995 (graphique 7.5.).

Con­clu­sion

En octo­bre 2022 le mon­tant total des trans­ac­tions cumulé sur 12 mois était très supérieur à sa ten­dance longue, par la con­jonc­tion de prix qui étaient très supérieurs à leur ten­dance longue et de nom­bres de trans­ac­tions qui étaient voisins de la leur.