Après quatre années d’eu­pho­rie, le mar­ché immo­bi­lier rentre dans un cycle de baisse qui et se carac­té­rise par une baisse de volume et, à terme, une chute de prix. Mais pour le moment, c’est une période atten­tiste qui fait dire que le mar­ché a plu­sieurs visages.

Après les records des dernières années, le marché immo­bi­lier retrouve la rai­son en ce début 2023. Ain­si, le réseau Laforêt constate un rééquilibrage des prix sous l’effet d’une demande aujourd’hui freinée par le pou­voir d’achat immo­bi­lier, qui ne cesse de recu­ler. Face à des ven­deurs atten­tistes qui campent sur leurs posi­tions et ralen­tissent les tran­sac­tions, l’offre se recons­ti­tue par­tiel­le­ment. Parallèlement, le marché est impacté par la chute de la pro­duc­tion de crédits immo­bi­liers qui s’est pour­sui­vie en février (-45,2 % en glis­se­ment annuel1). Sur un an, le nombre de prêts accordés a reculé de 27,2 % (+7,6 % par rap­port à la même époque l’an dernier)1. Malgré ces indi­ca­teurs, qui sont essen­tiel­le­ment le signe d’un retour à l’équilibre après 4 ans d’euphorie, le volume de tran­sac­tions pour­suit sur des bases élevées.

UNE DEMANDE FREINÉE PAR LA HAUSSE DES TAUX D’INTÉRÊT

En com­pa­rai­son avec le quatrième tri­mestre 2022, la demande se redresse en ce début d’année de 3 %, mais recule de 11 % par rap­port à la même période de l’an der­nier, lorsque le marché était encore à son apogée. Pour autant, selon une récente étude Opi­nion­Way pour Laforêt, un peu plus de 1 Français sur 10 déclare avoir l’intention d’acheter un bien immo­bi­lier en 2023 (14 %) et cer­tains ont déjà com­mencé leurs recherches (8%)2.

Dans le détail, on constate qu’une par­tie des acquéreurs ont quitté le marché : les primo-accédants et les ménages les plus modestes, sou­vent dans l’incapacité de se consti­tuer un apport suf­fi­sant. De surcroît, ceux qui auraient la capa­cité de finan­cer leur pro­jet refusent encore de faire des com­pro­mis, se diri­geant vers des pro­jets moins onéreux ou moins ambi­tieux. Ils préfèrent se reti­rer pro­vi­soi­re­ment du marché dans l’attente de condi­tions hypothétiquement plus favo­rables.

Les inves­tis­seurs à la recherche d’un inves­tis­se­ment loca­tif ou qui sou­haitent se consti­tuer un patri­moine sont confrontés aux contraintes de rénovation énergétique et à la dif­fi­culté d’accès au finan­ce­ment. Plus d’un tiers des Français (36 %)2 rever­raient ain­si leur pro­jet immo­bi­lier si le taux d’intérêt dépassait les 3 %, alors même qu’en février der­nier, il était déjà évalué en moyenne à 2,82%1.

On note également que les achats de confort – une pièce en plus, un bal­con… – sont mis en pause. Dans une ambiance économique et poli­tique anxiogène, la confiance des ménages, selon l’INSEE, reste dégradée et conduit à une cer­taine réserve. Les acquéreurs veulent désormais avoir le choix, com­pa­rer, étudier, cal­cu­ler, même si le coup de cœur peut encore prendre l’avantage sur la pru­dence.

L’allongement de la durée d’endettement reste par ailleurs insuf­fi­sant pour com­pen­ser la hausse des taux d’intérêt ou amor­tir les conséquences de l’augmentation de l’apport per­son­nel exigé par les banques. Ce der­nier peut dépasser 15 % du mon­tant emprunté, écartant de fait les ménages les plus modestes et beau­coup de primo-accédants.

Les critères d’accès au crédit dictés par le Haut Conseil de Sta­bi­lité Financière (HCSF) empêchent également les ménages les plus aisés, qui pour­raient consa­crer plus de 35 % de leurs reve­nus au rem­bour­se­ment d’un crédit immo­bi­lier sans bou­le­ver­ser leur qua­lité de vie ni créer une situa­tion de sur­en­det­te­ment, d’accéder à l’emprunt. Pour­tant, cela per­met­trait à des inves­tis­seurs qui aujourd’hui sont en par­tie écartés du marché immo­bi­lier de reve­nir, mais aus­si de sou­te­nir le parc loca­tif privé qui loge près de 1 Français sur 43.

En obser­vant de plus près le type de biens recherchés, on remarque que la demande recule davan­tage sur les mai­sons que sur les appar­te­ments : ‑13 % pour les premières et ‑8 % pour les seconds par rap­port au pre­mier tri­mestre 2022.

Rap­pe­lons tou­te­fois que la demande immobilière reste sou­te­nue par la démographie et les événements de la vie, tels les mariages, les nais­sances ou les décohabitations. Les secundo-accédants, qui subissent moins dure­ment l’accès au finan­ce­ment que les primo-accédants, res­tent aus­si très actifs. Le besoin en loge­ments s’affirme ain­si comme une valeur constante, d’autant que le marché de l’immobilier ancien pro­fite de la crise du loge­ment neuf et de la vola­ti­lité des places boursières. La pierre reste un pla­ce­ment privilégié par les Français.

UNE OFFRE QUI SE RECONSTITUE APRÈS PLUSIEURS ANNÉES D’EUPHORIE

L’offre se recons­ti­tue. Elle a pro­gressé de 9 % entre le der­nier tri­mestre 2022 et le pre­mier tri­mestre 2023, grim­pant même à +13 % en com­pa­rai­son avec les 3 pre­miers mois de 2022. Si elle se redresse signi­fi­ca­ti­ve­ment, elle reste néanmoins encore insuf­fi­sante pour per­mettre à la fois d’assurer la flui­dité nécessaire, afin de répondre à la demande, et d’endiguer tota­le­ment la hausse des prix.

L’opportunisme est de mise : un cer­tain nombre de Français sou­haitent pro­fi­ter de prix élevés pour vendre leur loge­ment et réaliser leur plus-value. Parallèlement, un chassé-croisé s’organise : si les pro­jets de confort ont ralen­ti, cer­tains Français

veulent tou­jours quit­ter les métropoles pour se mettre au vert, tan­dis que d’autres, à l’inverse, sou­haitent reve­nir dans les villes, déçus par la rura­lité, ou pour mieux répondre à leurs besoins quo­ti­diens (écoles, ser­vices publics, trans­ports…).

D’un point de vue qua­li­ta­tif, une par­tie de l’offre reste basée sur un niveau de prix qui ne reflètent plus la réalité du marché.

LES TRANSACTIONS : LES SECUNDO-ACCÉDANTS CONSERVENT LES COMMANDES

Com­paré au pre­mier tri­mestre 2022, le recul des tran­sac­tions est franc au pre­mier tri­mestre 2023, avec une baisse de 7 % des volumes. Si cette ten­dance a été enclenchée dès la fin de l’année dernière, le marché reste néanmoins sur des bases élevées.

La baisse se révèle plus impor­tante à Paris, avec un recul marqué de 8 % du volume de tran­sac­tions. Il fau­dra cepen­dant attendre la fin du deuxième tri­mestre pour obte­nir une ten­dance homogène. En Île-de-France, le recul est de 6 %, confir­mant là aus­si l’accalmie observée fin 2022. Les départements les moins chers conservent leur attrac­ti­vité en rai­son des prix immo­bi­liers mesurés, tan­dis que la petite cou­ronne, à l’exception de la Seine-Saint-Denis, suit la même ten­dance que la capi­tale.

Dans les régions, la baisse des tran­sac­tions se situe à 7 % et est prin­ci­pa­le­ment res­sen­tie dans les petites villes et les métropoles. On constate également une forte dis­pa­rité géographique : la Nor­man­die et la Côte d’Azur res­tent très attrac­tives et main­tiennent leurs volumes en ce début d’année.

Cette baisse est la conséquence d’un marché en tran­si­tion, sur lequel ven­deurs et acquéreurs doivent accep­ter de nou­velles règles du jeu : redi­men­sion­ner les prix pour les ven­deurs et les pro­jets pour les acquéreurs.

La révision du taux d’usure a pro­duit ses effets, n’empêchant plus les tran­sac­tions de se réaliser. Seule­ment, cette bonne nou­velle est neutralisée en par­tie par la hausse des taux d’intérêt et le dur­cis­se­ment des condi­tions d’octroi de finan­ce­ment liés aux recom­man­da­tions du HCSF, frei­nant les tran­sac­tions.

Dis­po­sant sou­vent d’un apport confor­table grâce à la revente de leur précédent bien, les secundo-accédants conduisent la majo­rité des tran­sac­tions (52 %). En revanche, la pro­por­tion de primo-accédants ne cesse de recu­ler. Ain­si, ils représentent désormais 28 % des acquéreurs contre plus de 50 % aupa­ra­vant, tan­dis que la part des inves­tis­seurs reste stable à 20 %.

LE GRAND ÉCART DES PRIX

Au cours du pre­mier tri­mestre, les prix reculent de 0,82 % au natio­nal à 3 467 €/m2. Les régions baissent plus dou­ce­ment de 0,44% à 2548€/m2. L’Île-de- France affiche un recul plus marqué de 1,34 % à 4 376 €/m2, tan­dis que Paris suit le mou­ve­ment avec ‑1,43 %, res­tant tout juste au-des­sus des 10 000 €/m2, en moyenne (10 027 €/m2).

Dans le détail, cer­tains arron­dis­se­ments de la capi­tale sont sous cette barre sym­bo­lique, notam­ment dans l’Est pari­sien (10e, 11e, 12e, 13e, 18e, 19e et 20e), tan­dis que les 14e, 15e, 16e et 17e se main­tiennent au-des­sus. En revanche, les 1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e et 9e arron­dis­se­ments conti­nuent d’afficher un prix élevé à plus de 11 000 €/m2.

À Mar­seille et Lyon, les prix reculent res­pec­ti­ve­ment de ‑1% (3 654 €/m2) et ‑0,8 % (5 029 €/m2). C’est le cas aus­si à Stras­bourg (-0,9 % à 3 795 €/m2) et Lille (-1,7 % à 3 438 €/m2).

À l’inverse, ils aug­mentent encore à Tou­louse (+0,1 % à 3 517 €/m2), Nice (+1,6 % à 5 040 €/m2) et Nan­cy (+1,6 % à 2 486 €/m2).

La façade ouest est celle qui résiste le mieux, avec des aug­men­ta­tions marquées en 3 mois comme à Lorient (+1,9 % à 2 666 €/m2), La Rochelle (+2,1 % à 5 322 €/m2) et Biar­ritz (+1,2 % à 8 126 €/m2). C’est aus­si le cas, dans une moindre mesure, à Brest (2 439 €/m2, soit +0,8 %) et à Bor­deaux (4 790 €/m2, soit +0,4 %).

Le prix est de plus en plus corrélé aux qualités du loge­ment. Si les immeubles récents ou hauss­man­niens conti­nuent de séduire les acquéreurs, ceux plus ordi­naires, qui se ven­daient il y a quelques mois encore au même prix, sont dépréciés. Les acquéreurs étudient plus atten­ti­ve­ment la situa­tion du bien et ses qualités intrinsèques, préférant miser sur des valeurs sûres.

DES DÉLAIS DE VENTE QUI CONTINUENT DE S’ALLONGER

Dans ce contexte, les délais de vente s’allongent assez logi­que­ment. Par rap­port à la même période de l’an der­nier, ils sont désormais de 90 jours au natio­nal, soit + 6 jours. À Paris, ils aug­mentent de 1 jour sur les 3 der­niers mois (81 jours), 10 jours en région à 91 jours et 11 jours en Île-de-France à 89 jours.

En com­pa­rai­son avec la fin de l’an der­nier, les délais de vente des mai­sons pro­gressent de 14 jours (90 jours), tan­dis que ceux des appar­te­ments s’allongent d’une semaine (90 jours).

On retrouve un rythme de marché équivalent à celui observé avant les années d’euphorie. Ces 6 dernières années, à Paris, le délai moyen de tran­sac­tion était inférieur à 70 jours, ce qui tra­duit un net ralen­tis­se­ment. En Île-de-France, on reste tou­te­fois sur des délais rela­ti­ve­ment rapides, tout comme en région (100 jours en 2016). Le marché reste donc fluide. Cette aug­men­ta­tion des délais de vente est portée par la réflexion des acquéreurs, qui veulent visi­ter plus de biens, faire leurs comptes et s’assurer que leur dos­sier de finan­ce­ment est solide avant de se décider.

LES MARGES DE NÉGOCIATION PROGRESSENT PARTOUT EN FRANCE

Au niveau natio­nal, les négociations pro­gressent de 0,7 pt à 5,25 % par rap­port au pre­mier tri­mestre 2022. Une aug­men­ta­tion liée pour moi­tié (0,35 pt) aux 3 der­niers mois. Paris affiche 4,97 % soit +0,52 pt depuis le début de l’année et +0,93 pt par rap­port à la même période de l’an der­nier. Même constat en Île-de-France avec 5,18 % d’écart entre le prix pro­posé et le prix acté (+0,67 pt sur le pre­mier tri­mestre 2023), soit +0,98 pt depuis l’an der­nier. Enfin, en région, la négociation se situe en moyenne à 5,34 %, soit +0,23 pt les 3 der­niers mois et +0,66 pt sur 12 mois.

L’accélération des négociations sur les 3 der­niers mois est signi­fi­ca­tive, par­tout en France. L’explication est assez simple : les condi­tions d’emprunt s’étant dur­cies, les acquéreurs cherchent à récupérer en par­tie leur pou­voir d’achat immo­bi­lier.

Quand l’étiquette énergétique s’en mêle !

Les pas­soires énergétiques consti­tuent une préoccupation majeure pour les Français.

Plus de huit Français sur dix déclarent en effet regar­der de près le DPE lorsqu’ils consultent les annonces pour des biens immo­bi­liers (83 %)2. À Paris, 20 % des loge­ments sont classés G et nécessiteront des tra­vaux de rénovation dans les années àvenir. Le diag­nos­tic de per­for­mance  énergétique (DPE) joue un rôle impor­tant dans la sélection des biens. Les loge­ments classés G représentent aujourd’hui moins de 6 % des biens à la vente au sein du réseau Laforêt. Lors de leur mise sur le marché, ils sont sou­vent dévalués d’environ 5 % et font sou­vent l’objet d’une négociation supplémentaire, afin de finan­cer les tra­vaux qui devront être réalisés.

Le temps de tran­sac­tion pour les loge­ments classés G est plus long que la moyenne, à 97 jours. Cepen­dant, pour ceux qui maîtrisent la chaîne d’intervenants dans la rénovation du bâtiment, l’achat d’un tel loge­ment peut consti­tuer une oppor­tu­nité. Ain­si, malgré les défis posés par les pas­soires énergétiques, il est pos­sible de trou­ver des opportunités intéressantes.

CONCLUSION

Dans un contexte infla­tion­niste, nous sommes entrés dans une phase de tran­si­tion du marché de l’immobilier ancien, qui se cherche un nou­veau cadre. S’il est encore trop tôt pour tirer des conclu­sions définitives, il apparaît clai­re­ment que les indi­ca­teurs se rééquilibrent après plu­sieurs années records. Les acquéreurs, s’ils sont moins nom­breux, res­tent motivés et actifs. Et, si le volume de tran­sac­tions dimi­nue, il reste néanmoins conséquent.

Après la frénésie des dernières années, le marché de l’immobilier ancien semble ain­si retrou­ver ses nuances, ain­si qu’un rythme plus habi­tuel.

Concer­nant les prix, les écarts per­sistent et la baisse reste conte­nue. Les acquéreurs recherchent le juste rap­port qualité/prix ; les biens situés dans des quar­tiers prisés, sans défauts et affi­chant une bonne étiquette énergétique sont peu négociés. Ven­deurs comme acquéreurs doivent donc faire des conces­sions s’ils veulent voir leur pro­jet immo­bi­lier abou­tir.

Cette situa­tion d’attentisme a pour conséquence de mettre davan­tage de pres­sion sur le marché loca­tif, avec une demande qui aug­mente de 21 %. Avec la hausse des taux d’intérêt, bon nombre de ceux qui auraient pu ache­ter préfèrent res­ter loca­taires, créant mécaniquement une ten­sion sur l’offre loca­tive avec une durée d’occupation qui s’allonge. L’interdiction pro­gres­sive de la loca­tion des loge­ments énergivores contri­bue à accroître cette ten­sion.

L’accession à la propriété est également freinée par les contraintes imposées par le HCSF et la fri­lo­sité des banques, dont les exi­gences en apport ne cessent de pro­gres­ser pour se situer aujourd’hui entre 15 et 20 % du mon­tant emprunté, écartant davan­tage les primo-accédants et les acquéreurs les plus modestes.

Notes

1. https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/uploads/obs_publications/1152845764-TDB_L_Observatoire_Credit_Logement_CSA_fevrier2023.pdf
2. Le baromètre « Les Français et l’immobilier », réalisé pour Laforêt par Opi­nion­way, sur un échantillon de 1 021 per­sonnes, âgées de 18 ans et plus, les 15 et 16 mars 2023.

3. https://www.insee.fr/fr/statistiques/3269496 https://www.vie-publique.fr/en-bref/277729–124-millions-de-logements-supplementaires-depuis-1982