L’ac­com­plis­se­ment de la décla­ra­tion d’im­pôts repose sur deux cri­tères prin­ci­paux : la nature de la loca­tion (non meu­blée ou meu­blée) et la somme des reve­nus loca­tifs per­çus. Dans le but d’ac­com­pa­gner les pro­prié­taires novices, l’a­gence de loca­tion et de ges­tion en ligne Flat­loo­ker pro­pose un réca­pi­tu­la­tif des démarches à suivre afin de com­plé­ter adé­qua­te­ment sa décla­ra­tion et opter pour le régime fis­cal le plus appro­prié..

Décla­ra­tion de reve­nus fon­ciers 2023 : Com­ment ça marche ?
I – Décla­ra­tion des reve­nus loca­tifs

a – Dates impor­tantes pour réa­li­ser votre décla­ra­tion d’impôt en 2023 :

 ●       13 avril 2023 : lan­ce­ment du ser­vice en ligne pour décla­rer les reve­nus de 2022.

●       25 mai 2023 : échéance pour décla­rer en ligne les reve­nus de 2022 pour les dépar­te­ments allant de l’Ain (01) à la Cor­rèze (19).

●       1er juin 2023 : date limite pour décla­rer en ligne les reve­nus de 2022 pour les dépar­te­ments de la Corse (20) à la Meurthe-et-Moselle (54).

●       08 juin 2023 : der­nière jour­née pour décla­rer en ligne les reve­nus de 2022 pour les dépar­te­ments allant de la Meuse (55) à La Réunion (976).

●       22 mai 2023 : fin du délai pour dépo­ser la décla­ra­tion d’im­pôts 2023 sur les reve­nus de 2022 en for­mat papier.

●       Fin juillet 2023 : récep­tion de l’a­vis d’im­po­si­tion indi­quant si un solde sup­plé­men­taire est dû, ou non, en sep­tembre 2023.

b – Com­ment faire une décla­ra­tion d’im­pôt en ligne ?
 

1)      Ouvrez le ser­vice de télé­dé­cla­ra­tion lors de la période décla­ra­tive, cette année le 13 avril, sur votre ordi­na­teur ou l’ap­pli­ca­tion Impots.gouv sur smart­phone ou tablette.

2)      Connec­tez-vous à votre espace « Par­ti­cu­lier » en uti­li­sant votre numé­ro fis­cal et mot de passe, puis cli­quez sur « Décla­rer mes reve­nus ». Depuis 2018, vous pou­vez éga­le­ment accé­der à votre espace per­son­nel via Fran­ce­Con­nect.

3)      Aller dans la par­tie “bien immo­bi­lier”

4)      Véri­fiez les don­nées pré­rem­plies par l’ad­mi­nis­tra­tion fis­cale, telles que la situa­tion fami­liale, l’a­dresse, les reve­nus de l’an­née pré­cé­dente et les pré­lè­ve­ments à la source. Cor­ri­gez-les si néces­saire.

5)      Pre­nez note du mon­tant de l’im­pôt déjà pré­le­vé à la source sur vos salaires de l’an­née pré­cé­dente, qui appa­raît dans la décla­ra­tion pré­rem­plie.

6)      Indi­quez les autres reve­nus per­çus en 2022, ain­si que les charges, réduc­tions ou cré­dits d’im­pôt aux­quels vous êtes éli­gible.

7)      Vali­dez et signez élec­tro­ni­que­ment votre décla­ra­tion. Si vous êtes concer­né par la décla­ra­tion auto­ma­tique, votre for­mu­laire sera vali­dé auto­ma­ti­que­ment.
 

c – Patri­moine immo­bi­lier : décla­ra­tion obli­ga­toire pour les pro­prié­taires en 2023
 

Depuis le 1er jan­vier 2023, les pro­prié­taires de loge­ments en France sont tenus de rem­plir une nou­velle décla­ra­tion concer­nant leurs biens immo­bi­liers des­ti­nés à l’ha­bi­ta­tion. Cette mesure s’ap­plique à tous les pro­prié­taires, qu’ils soient par­ti­cu­liers ou entre­prises. L’ob­jec­tif de cette décla­ra­tion est d’identifier pré­ci­sé­ment les pro­prié­taires qui sont rede­vables de la taxe sur les rési­dences secon­daires, les loge­ments loca­tifs ou la taxe sur les loge­ments vacants, main­te­nant que la taxe d’ha­bi­ta­tion a été sup­pri­mée pour les rési­dences prin­ci­pales.

 

Les pro­prié­taires doivent indi­quer, pour cha­cun de leurs loge­ments, s’ils l’oc­cupent eux-mêmes ou s’il est occu­pé par quel­qu’un d’autre, en pré­ci­sant l’i­den­ti­té des occu­pants et la période d’oc­cu­pa­tion.

 

Cette décla­ra­tion est acces­sible sur le site impots.gouv.fr et doit être effec­tuée avant le 30 juin 2023 inclus. Les don­nées d’oc­cu­pa­tion connues des ser­vices des impôts seront pré-affi­chées pour faci­li­ter la démarche décla­ra­tive.

 

II – Les régimes de décla­ra­tion

 

a – Loca­tion vide

 

Pour la loca­tion vide, les reve­nus doivent être décla­rés dans la caté­go­rie des reve­nus fon­ciers, il y a deux régimes fis­caux dif­fé­rents. Si les loyers ne dépassent pas 15 000€, les pro­prié­taires ont le choix entre le régime sim­pli­fié micro-fon­cier et le régime réel. La prin­ci­pale dif­fé­rence est que l’abattement en micro-fon­cier est un pour­cen­tage fixe alors qu’en régime réel, elle est défi­nie par le mon­tant des charges déduc­tibles année par année.

Il faut cocher la case “reve­nus fon­ciers”  lorsque vous choi­sis­sez les caté­go­ries de reve­nus per­çus au début de la décla­ra­tion.

1. Régime micro-fon­cier

Le reve­nu brut des loca­tions (loyers encais­sés déduit des charges) ne doit pas excé­der 15 000€ pour le foyer fis­cal hors TVA et hors charges déduc­tibles. Le décla­rant béné­fi­cie alors d’un abat­te­ment for­fai­taire de 30% sur ce mon­tant. Atten­tion, c’est le mon­tant brut avant abat­te­ment qui doit être ins­crit dans la décla­ra­tion (case 4BE de la décla­ra­tion 2042) et pas le mon­tant déduit. Le docu­ment annexe n’est pas à rem­plir.

 

 

2. Régime réel

 

Ce régime est obli­ga­toire si le reve­nu brut est supé­rieur à 15 000€, dans ce cas le pro­prié­taire doit rem­plir l’annexe 2044.

Le reve­nu brut est impo­sable au régime réel et est égal à la dif­fé­rence entre les recettes encais­sées et les charges déduc­tibles.

Les charges déduc­tibles sont notam­ment les frais d’administration et de ges­tion, des tra­vaux, impôts et taxes, primes d’assurance, pro­vi­sions pour charge de copro­prié­té, inté­rêts d’emprunt…

 

Si les charges déduc­tibles sont infé­rieures au reve­nu brut fon­cier, alors le pro­prié­taire se retrouve en situa­tion de béné­fice net fon­cier. Si elles sont supé­rieures, alors il s’agit d’un défi­cit net fon­cier.

Si le résul­tat est un béné­fice net fon­cier, il est à ajou­ter aux autres reve­nus pour être sou­mis à l’impôt sur les reve­nus (case 4BA de la décla­ra­tion 2042).

 

  

 

Lorsqu’il s’agit d’un défi­cit net fon­cier, il est impu­table sur le reve­nu brut glo­bal du contri­buable dans la limite de 10 700€ hors dis­po­si­tions spé­ci­fiques. Le défi­cit est à repor­ter dans la case 4BC de la décla­ra­tion 2042.

 

 

b – Loca­tion meu­blée

 

L’activité de loca­tion en meu­blé peut être exer­cée selon deux sta­tuts : la loca­tion meu­blée non pro­fes­sion­nelle (LMNP) et la loca­tion meu­blée pro­fes­sion­nelle (LMP). Le sta­tut est défi­ni par foyer fis­cal.

 

Pour être loueur en meu­blé pro­fes­sion­nel (LMP), il faut rem­plir les deux condi­tions sui­vantes :

-          Les recettes annuelles reti­rées de cette acti­vi­té par l’en­semble des membres du foyer fis­cal doivent excé­der 23 000 €

-          Les recettes dépassent les reve­nus du foyer fis­cal sou­mis à l’im­pôt sur le reve­nu

Il faut cocher la case “Reve­nus indus­triels et com­mer­ciaux pro­fes­sion­nels” pour les LMP, et la case “Loca­tions meu­blées non pro­fes­sion­nelles” pour les LMNP lorsque vous choi­sis­sez les caté­go­ries de reve­nus per­çus au début de la décla­ra­tion.

Peu importe le sta­tut, le pro­prié­taire a l’o­bli­ga­tion de réa­li­ser cer­taines démarches, comme l’obtention du numé­ro SIRET. Il faut contac­ter le greffe de sa com­mune. Le sta­tut ne défi­nit pas le régime fis­cal, c’est tou­jours au pro­prié­taire de choi­sir lequel est le plus avan­ta­geux selon la situa­tion : micro ou réel.

1. Le régime micro-BIC (for­fai­taire)

 

Le régime micro-bic s’ap­plique lorsque le mon­tant des recettes de l’an­née pré­cé­dente ou de l’a­vant-der­nière année n’ex­cède pas :

-                       77 700 € pour les loca­tions de locaux d’ha­bi­ta­tion meu­blés ;

-                       188 700 € pour les loca­tions de chambres d’hôtes et meu­blés de tou­risme clas­sés

 

Pour le sta­tut de loueur en meu­blé non pro­fes­sion­nel, un abat­te­ment for­fai­taire de 50% est appli­qué aux reve­nus des locaux d’habitation meu­blés. Les mon­tants encais­sés sont à indi­quer dans les cel­lules 5ND, 5OD ou 5PD.

Pour les meu­blés de tou­risme clas­sés et les chambres d’hôtes, un abat­te­ment for­fai­taire de 71% est appli­qué. Les mon­tants encais­sés sont à indi­quer dans les cel­lules 5NG, 5OG, 5PG.

 

Pour le sta­tut de loueur en meu­blé pro­fes­sion­nel, le mon­tant des sommes encais­sées est à indi­quer dans les lignes 5KP, 5LP ou 5MP. Les abat­te­ments for­fai­taires sont éga­le­ment de 50% pour les loca­tions meu­blées, et 71% pour les meu­blés de tou­risme.

 

 

« Le régime du Loueur en Meu­blé Non Pro­fes­sion­nel (LMNP) offre un avan­tage sub­stan­tiel en per­met­tant un abat­te­ment de 50% lors de l’a­dop­tion du régime micro-BIC. Lorsque les charges déduc­tibles sont infé­rieures à cet abat­te­ment, cette option est géné­ra­le­ment celle que nous recom­man­dons à nos clients pro­prié­taires. »

Nico­las Goyet, Pré­sident de Flat­loo­ker

2.  Le régime réel

Pour les LMP, dans le cadre d’un régime du béné­fice réel, ses reve­nus sont à décla­rer dans le docu­ment com­plé­men­taire 2031. Les défi­cits du foyer pro­ve­nant de l’activité de loueur en meu­blé non pro­fes­sion­nel ne peuvent s’imputer que sur des reve­nus pro­ve­nant de la même acti­vi­té, sur une période de 10 ans.

Pour les LMNP, il faut indi­quer les béné­fices pro­ve­nant de la loca­tion meu­blée dans les cases de 5NA à 5PK.

 

S’il s’agit d’un défi­cit, il faut l’indiquer dans les cases allant de 5NY à 5PZ.

 

Dans les deux types de loca­tion, si le pro­prié­taire a opté pour le régime réel, il est enga­gé à décla­rer ses impôts sous ce régime pen­dant 3 ans mini­mum. Il est pré­fé­rable de se pro­je­ter sur 3 ans au niveau de ses charges avant de choi­sir son régime fis­cal.

 

A pro­pos de Flat­loo­ker

 

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