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Projets immobiliers

Qui a désigné Aegefim Promotion et Bouygues Immobilier co-lauréats du projet d'aménagement du "nouveau" quartier des Sablons à Andrésy ?

Par : 
Lionel Wastl, AER

Le promoteur immobilier Aegefim Promotion et Bouygues Immobilier ont annoncé le 22 janvier sur leur site Internet avoir été désignés co-lauréats de la consultation sur l'aménagement du quartier des Sablons à Andrésy. On s'interroge sur qui est derrière cette décision. Le maire, Hugues Ribault, s'est bien gardé d'en informer les élus et les habitants alors que  conseil municipal avait l'occasion d'en parler lors de sa réunion du 13 février 2019. Voici l'analyse du groupe AER sur ce projet immobilier du nouveau quartier des Sablons à la sortie de la ville.

Voir l'article dans sa version initiale.

La découverte de cette esquisse d’aménagement sur le site d’Aegefim Promotion nous a amenés à nous replonger dans nos dossiers pour tenter de comprendre comment un projet immobilier d’une telle ampleur peut être sélectionné à ce stade sans qu’aucun élu de l’opposition ni aucun habitant n’en soit informé, alors même qu’il engage des changements profonds pour la ville et ses habitants.
 

Que s'est-il passé ces dernières années ?

Depuis 2014, la zone des Sablons fait l’objet d’une « convention de veille foncière » entre la ville d’Andrésy et l’EPFIF (Etablissement Public Foncier d’Île-de-France). Cette convention permet à l’EPFIF d’accompagner la ville « dans les études de définition du projet urbain », mais également et éventuellement de financer « des études urbaines et de faisabilité ». En 2015 les deux zones dites « Ouest Casino » et « Est Casino » deviennent une seule zone dite « Les Sablons » et une étude de faisabilité est annoncée. C’est son résultat que nous découvrons aujourd’hui.
Depuis 2015 des préemptions ont été mises en oeuvre en particulier sur toutes les maisons situées rue de Triel. La quasi-totalité est inhabitée aujourd’hui. En 2018 cette veille foncière est transformée en maîtrise foncière la faisant ainsi passer à une phase plus opérationnelle. Elle annonce 350 logements dont 35% de sociaux.
 

Le nombre de logements du projet  s'envole

En 2014, ce sont 110 logements dont 40 de sociaux (36,5 %) qui sont prévus au PLHi de 2015-2020 de la CA2RS. Le 29 mars 2018, ce sont 190 logements dont 70 de sociaux (37 %) qui sont prévus au PLHi 2018-2023 de GPS&O. Le 4 avril 2018 (soit 6 jours plus tard), ce sont 350 logements dont 35 % de sociaux qui sont annoncés dans la nouvelle convention d’action foncière avec l’EPFIF votée en conseil municipal.
 
En janvier 2019, sur la page d’Aegefim ce sont 400 logements qui sont annoncés. En 5 ans on passe ainsi de 110 logements à 400 !
 

Un projet opaque

On le voit, ce projet est inscrit de longue date à l’agenda de la commune et son potentiel probablement connu depuis au moins 2015. On peut, dès lors, légitimement s’interroger sur la sincérité des engagements de la ville envers le PLHi alors qu’au même moment elle annonce le double de logements en conseil municipal !

Quelques jours avant le conseil municipal du 29 mars 2018, nous apprenions au cours d’une commission urbanisme élargie que deux promoteurs allaient faire des études de faisabilité. Depuis plus de nouvelles.

 

Ce que l'on comprend de l'esquisse d'aménagement

La première chose évidente est la disparition du bâtiment accueillant actuellement le Casino. Nous savons que celui-ci ne souhaite pas partir ; on peut imaginer que c’est lui qui est réinstallé au rez-de-chaussée d’un bâtiment en R+3 (probablement autour de 13 m) faisant l’angle de la rue de Triel et de la rue des Sablons. Une place est créée à peu près à l’emplacement de la station d'essence actuelle du Casino. La sente des Sablons semble, elle, conservée derrière ce même bâtiment.

 
Deux grandes artères sont créées en lieu et place des « Emplacements Réservés » déjà présents au PLU de 2015 (en rose) et qui sont repris dans le PLUi qui sera voté fin 2019 (en beige). Pour le reste on remarque que ce sont des maisons qui sont installées sur le haut des immeubles, plutôt que des attiques dans les deux autres gros projets immobiliers de la ville (CCIP et Gare).
 

Nombre d'habitants et conséquences

Densité et stationnement
Avec 400 logements, ce sont autour de 1000 habitants que l’on peut attendre, le nombre d’habitant par logement dans les Yvelines étant de 2,5 environ. Ce sont également au moins 560 véhicules qui devront trouver où se garer. Pour comparaison, à la CCIP, 377 stationnements seront créés pour 290 logements pour un besoin théorique de 406.
 
En terme de densité, avec 400 logements pour 4,2ha on est à 95 logements à l’hectare. Ce dernier taux est susceptible de varier dans la mesure où le projet n’est aujourd’hui qu’une esquisse, et probalement plus à la hausse qu’à la baisse.
 
Equipements

En terme d’équipements, et en particulier d’écoles, l’étude prospective de 2015 réalisée par la ville sur les besoins des écoles prenait une base de construction de 1300 logements d’ici 2022. Si la base de calcul était de 110 voire même de 190 logements pour Les Sablons, alors la prospective risque de s’avérer insuffisante. En outre, les enfants de ce quartier devront probablement aller vers Denouval ou Saint-Exupery. Si l’on en croit l’isochrone réalisée sur le Géoportail, il faudra plus de dix minutes pour atteindre cette école ! De là à s’interroger sur la pertinence d’avoir écarté en 2015 la création d’une école vers les Sablons, il n’y a qu’un pas. En terme de salles associatives, on peut espérer que la ville jouera de son influence pour que des espaces leur soient réservés dans le projet.

Transports
Enfin qu’en sera-t-il des dessertes de bus, alors qu’aucune ligne ne dessert aujourd’hui ce quartier ?
 

Conclusion temporaire

Voilà un nouveau projet qui fait irruption dans la ville alors que les deux autres grands projets immobiliers commencent : la première phase phase de la CCIP sort de terre et le permis de construire du quartier de la gare est annoncé pour la fin de l’année 2019.  Encore une fois, MM. Ribault et Faist font la preuve de leur incapacité à faire participer les habitants, alors même que le travail des voisins de la CCIP a permis des améliorations significatives du projet initial, et continuent de décider tous seuls dans leur coin.

Dans le projet des Sablons, comme pour celui de la gare, c’est au dernier moment que seront consultés (ou probablement seulement informés...) les habitants de la ville, alors qu’au regard de la taille du projet, c’est bien l’ensemble des habitants qui devrait être sollicités pour réfléchir et créer de façon participative un projet qui engage l’avenir même de la ville.
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